[GiovanniGTS]

Sono amministratore di una SPA proprietaria di un terreno edificabile che accetta di ottenere in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, più appartamenti che verranno costruiti su quel terreno dall'impresa edile acquirente.

Ai fini Iva, le operazioni di permuta sono considerate due operazioni distinte. In particolare, entrambe le cessioni sono soggette a Iva. Infatti ciascuno dei due soggetti Iva deve emettere nei confronti dell'altro la fattura con l'aliquota Iva propria del bene ceduto, applicata sul valore normale dello stesso.

Infatti,in caso di permuta con cessione di un'area fabbricabile nei confronti di un'impresa edile a fronte della cessione di appartamenti da edificare in futuro su tale terreno, il momento impositivo ai fini IVA è quello della cessione del terreno in quanto esso costituisce il corrispettivo dell'operazione.

Trattasi, in sostanza, di permuta di cosa presente con cosa futura.

Tuttavia sorge un problema. Il valore dell'area fabbricabile è di circa 10.000.000 di euro mentre il valore degli appartamenti da edificare in futuro ammonterebbe ad euro 60.000.000. Il controvalore in appartamenti che la SPA proprietaria del terreno edificabile ottenerrà in cambio del trasferimento della proprietà dell'area dovrebbe essere di euro 15.000.000 (pari al 25% del
totale degli immobili da realizzare, il restante 75% diverrebbe di proprietà del costruttore).

A questo punto, quale dovrebbe essere l'imponibile ai fini IVA al momento della stipula dell'atto di permuta?

In che modo viene considerata la parte (5.000.000) eccedente il valore dell'area ai fini IVA e delle imposte dirette?

In che modo contabilizzare l'incremento di valore patrimoniale della SPA?

Ps. penso si debba tener conto che l'unico dato certo è quello del valore dell'area mentre quello degli appartamenti realizzandi lo si puo' solo ipotizzare fintanto che gli stessi non vengano realizzati.

Grazie, Giovanni.