Citazione:
Originalmente inviato da Cosimo
Quindi, se ho capito bene, in questo caso è il cedente a decidere se applicare o no l'aliquota IVA al 20%? Ma sulla base di quale norma? Qual' è la ratio? Il cedente è libero di non applicare l'aliquota? Non c'è un obbligo di fatturare con IVA? Questa cosa è, per me, un po' contorta...  |
Appare meno contorto se si considera che la "ratio legis" della nuova normativa sulle cessioni/locazioni immobiliari è che il regime tributario normale dei trasferimenti e delle locazioni immobiliari è l'esenzione IVA e l'assoggettamento esclusivo all'imposta di registro: ciò spiega il fatto che l'assoggettibilità all'iva è diventata un' "opzione" da dichiarare espressamente.
Normalmente il cedente assoggetterà ad IVA la cessione degli immobili strumentali in quanto, in caso contrario, dovrà rettificare l'iva a suo tempo pagata all'acquisto (o sui costi di costruzione, miglioria ecc. capitalizzati) rendendola indetraibile. Pur dovendolo dichiarare espressamente, l'impresa cedente ha pertanto tutto l'interesse ad optare per l'imponibilità IVA.
In particolare la rettifica interessa gli immobili acquistati da meno di dieci anni, e va calcolata sull'iva a suo tempo detratta per tanti decimi dell'imposta quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio.
L'iva da corrispondere/rettificata diventa un incremento di costo/valore del cespite e o rimanenze se bene merce e quindi diminuisce la plusvalenza/utile, ai fini delle imposte dirette.
Il calcolo dell'iva da rendere indetraibile varia e si complica se l'impresa applica già il pro rata di indetraibilità dell'iva.
Infine ma non pare il caso prospettato dove si parla di beni immobili strumentali, quindi patrimoniali, e la cui vendita non genera ricavi ma componenti straordinari come plus-minusvalenze, la cessione di immobili-merce genera, essa stessa, ricavi esenti e quindi determina una variazione del pro rata IVA (a valere dal periodo di imposta della vendita)- rendendo, a cascata, a sua volta indetraibile l'iva sugli acquisti.
Queste novità sono spiegate nella Circ. Ag. Entrate n. 27/E del 4.8.2006.