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Discussione: Mandato con rappresentanza e Iva

  1. #1
    mazzanti è offline Senior Member
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    Lightbulb Mandato con rappresentanza e Iva

    20.05.2007

    Tra le agenzie immobiliari con gestione di appartamenti da affittare a turisti si aggira un fantasma: "il mandato con rappresentanza".
    Ossia un istituto giuridico che potrebbe eliminare quello che quasi tutti gli operatori da un paio d'anni considerano un incubo: l'Iva al 10% sul canone e la fatturazione diretta dello stesso agenzia/turista.

    Orbene. In un recente convegno Fiaip a Cesenatico è stata ventilata l'assunzione del mandato con rappresentanza (in pratica, una procura) per fare in modo che l'agenzia non debba fare altro che:
    a) emettere una ricevuta al turista per il solo canone, senza Iva, quando il proprietario dell'immobile è un privato;
    b) riscuotere il canone, depositandolo su di un conto corrente specificamente gestito a tale scopo o direttamente sul conto del proprietario;
    c) incassare la provvigione dal proprietario, emettendo fattura con Iva al 20%.


    Ovviamente se la proprietà degli appartamenti è in capo ad un'immobiliare, sarà da emettere comunque la fattura con Iva al 10% (è l'unica variante per il punto a)).

    Il principio che si vorrebbe sfruttare è l'immediato riflesso nel patrimonio del mandante, dell'atto compiuto dal mandatario con rappresentanza; a differenza del mandato senza rappresentanza, infatti, non occorre un successivo atto di trasferimento patrimoniale tra mandatario e mandante, una volta incassato l'affitto.

    Il problema è che io non la vedo chiara; mi pare una forzatura dell'art.3, terzo comma dell'Iva. E' vero che il testo Iva tratta solo esplicitamente del mandato senza rappresentanza, ma mi pare che qualcosa comunque suoni male.

    Il mio pensiero è che se il mandatario (l'agenzia) è un soggetto passivo Iva, anche nel caso del mandato con rappresentanza, debba emettere fattura al turista con Iva al 10%, perchè comunque il rapporto con il consumatore finale è gestito dall'agenzia e non dal proprietario. Sarebbe altrimenti troppo facile evitare l'imposta.
    Inoltre la rappresentanza è un qualcosa di più rispetto al mandato "normale" ma il suo trattamento tributario non può essere differenziato a tal punto; perchè comunque il mandatario, anche se in veste di procuratore, è un soggetto passivo Iva che compie un'operazione (prestaz di servizi), anche se in nome e per conto altrui, che ricade nell'ambito dell'Iva (art.3) e pertanto va assoggettata ad imposta.

    Voi che ne pensate ?
    Ultima modifica di mazzanti; 20-05-07 alle 09:46 AM
    [B]Roberto Mazzanti[/B]
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  2. #2
    mazzanti è offline Senior Member
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    Exclamation Mandato con rappresentanza e Iva

    21.05.2007

    Nessun collega ha da dire qualcosa in merito ?
    Mi sarebbe molto utile approfondire l'argomento e sarei molto grato a chi volesse offrire il suo contributo.
    [B]Roberto Mazzanti[/B]
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  3. #3
    Speedy è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da mazzanti Visualizza Messaggio
    21.05.2007
    Nessun collega ha da dire qualcosa in merito ?
    Mi sarebbe molto utile approfondire l'argomento e sarei molto grato a chi volesse offrire il suo contributo.
    Il problema nasce dall'interpretazione ade contenuta nella risoluzione 117/e del 10.8.2004 secondo la quale le agenzie immobiliari che curano la riscossione delle somme pagate dai conduttori per conto dei proprietari di immobili, operanti con mandato senza rappresentanza (cioè per conto del proprietario ma non a suo nome), devono assoggettare ad iva l'intera somma riscossa e non soltanto la provvigione. Ciò in quanto l'articolo 3 comma 3 ultimo paragrafo del dpr 633/72 afferma che sono considerate prestazioni di servizi imponibili anche le prestazioni rese o ricevute da mandatari senza rappresentanza anche nei rapporti tra il mandante ed il mandatario.
    In pratica quindi avviene che:
    = l'agenzia mandataria emette fattura assoggettata ad iva 10% per l'intero ammontare riscosso da terzi
    = per il riversamento al mandante del residuo al netto della provvigione trattenuta, l'agenzia emettere fattura fuori campo iva se il mandante è un privato, emette fattura con iva 10% se il mandante è l'impresa costruttrice, emette fattura esente iva art.10 oppure con iva 10% se il mandante è un soggetto iva (diverso dall'impresa costruttrice) a seconda che trattasi di immobile inquadrato come struttura alberghiera oppure no.

    Il suggerimento del mandato con rappresentanza mi sembra invece percorribile, in quanto mi ricorda molto la procedura della procura a vendere le auto usate prima dell'avvento del regime del margine. Con la procura a vendere infatti i rivenditori di auto potevano (e ancora oggi possono) riscuotere il corrispettivo per conto del proprietario, senza alcuna imposizione iva, fatturando soltanto la provvigione e riversando al proprietario il netto ricavo sotto forma di compensazione con il residuo credito dell'auto nuova o di altra auto rimasto scoperto. Procedura questa accolta e più volte confermata in passato dall'ade, a condizione che fossero state rispettate le formalità richieste.

    E' mia opinione quindi che le regole previste dall'art. 3 iva per i mandati senza rappresentanza non possano essere estese ai mandati con rappresentanza (altrimenti sarebbe stato esplicitamente affermato) per cui, in presenza di questi ultimi, l'agenzia mandataria potrebbe assoggettare ad iva soltanto la provvigione.
    Resta il problema di come attribuire data certa al mandato. Si potrebbero attuare forse le stesse formalità che a suo tempo furono previste per le auto usate, quali il deposito di copia del mandato all'ade oppure (aggiungo ora io) la trascrizione del mandato su un registro appositamente vidimato o quant'altro.

    Ciao

  4. #4
    mazzanti è offline Senior Member
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    Predefinito Mandato con rappresentanza e Iva

    22.05.2007

    Prima di tutto, ringrazio per la risposta.
    E' vero tutto quanto affermato in essa; in effetti le mie sono perplessità.
    Ma la sostanza è che mentre nel caso delle autoconcessionarie esse rivendono con procura un bene altrui, che si limitano a tenere in esposizione, nel caso delle agenzie con mandato di rappresentanza esse pongono in essere una serie di operazioni in proprio:
    a) assunzione della pubblicità dell'immobile
    b) gestione del rapporto con il turista
    c) manutenzione dell'immobile affittato
    d) riscossione dei canoni
    e) riversamento al proprietario

    Tutte attività "proprie" dell'agenzia di mediazione (mandataria a titolo oneroso) immobiliare turistica.
    Ora, è evidente "il buco" normativo nell'art.3 dell'iva che io potrei sfruttare dicendo : non pago l'Iva perchè non agisco in quanto agenzia ma in quanto procuratrice!

    Sarà anche tutto vero: ma a me sembra troppo facile.
    Possibile che basti tutto ciò ? Sarebbe l'uovo di Colombo.....
    [B]Roberto Mazzanti[/B]
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  5. #5
    Speedy è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da mazzanti Visualizza Messaggio
    22.05.2007

    Prima di tutto, ringrazio per la risposta.
    E' vero tutto quanto affermato in essa; in effetti le mie sono perplessità.
    Ma la sostanza è che mentre nel caso delle autoconcessionarie esse rivendono con procura un bene altrui, che si limitano a tenere in esposizione, nel caso delle agenzie con mandato di rappresentanza esse pongono in essere una serie di operazioni in proprio:
    a) assunzione della pubblicità dell'immobile
    b) gestione del rapporto con il turista
    c) manutenzione dell'immobile affittato
    d) riscossione dei canoni
    e) riversamento al proprietario
    Tutte attività "proprie" dell'agenzia di mediazione (mandataria a titolo oneroso) immobiliare turistica.
    Ora, è evidente "il buco" normativo nell'art.3 dell'iva che io potrei sfruttare dicendo : non pago l'Iva perchè non agisco in quanto agenzia ma in quanto procuratrice!
    Sarà anche tutto vero: ma a me sembra troppo facile.
    Possibile che basti tutto ciò ? Sarebbe l'uovo di Colombo.....
    E' vero che da una parte (auto usate) si tratta di un bene, mentre dall'altra (agenzie) si tratta di una prestazione di servizi, ma è anche vero che la mandataria anche nel caso delle auto provvede a:
    a) fare pubblicità per la vendita dell'auto
    b) gestire il rapporto con l'acquirente
    c) riparare e riadattare il bene usato
    d) riscuotere il prezzo della vendita per conto altrui
    e) riversare il netto ricavo al proprietario (con compensazione)

    Non vedo quindi grosse differenze tra le due operazioni, ma resta il problema della data certa del mandato.

    Ciao

  6. #6
    mazzanti è offline Senior Member
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    Lightbulb Mandato con rappresentanza e Iva

    ci sto veramente studiando su....

    Faccio due considerazioni, poi vediamo di approfondirle con il contributo dei partecipanti al Forum:

    Nel mandato con rappresentanza c’è la spendita del nome del rappresentato/mandante, oltre all’agire per suo conto.

    Nel mandato senza rappresentanza manca la spendita del nome ma si agisce ugualmente per conto del mandante.

    Può essere questo l’elemento determinante ai fini Iva, per invertire gli oneri fiscali e passarli dal rappresentante al rappresentato, nel caso di mandato con rapp.za?

    Mi sembra poco, visto che in entrambi i casi il mandatario agisce comunque per conto del mandante.

    In realtà l’art.3 Iva è stato concepito allo scopo di evitare l’imposta sul compenso percepito dal mandatario, il quale gira al mandante un compenso, al netto del suo guadagno, ricevendone in cambio una fattura o una ricevuta (vendita per conto altrui); oppure riceve dal mandante un importo maggiorato del suo compenso (acquisto per conto altrui).
    Ecco il senso della frase:
    “le loro prestazioni sono considerate servizi anche nei rapporti tra mandante e mandatario.”
    Le prestazioni rese o ricevute dal mandatario senza rappresentanza al o dal mandante hanno la stessa natura di quelle rese o ricevute dal mandatario per conto del mandante.

    Cio’ significa che l’agenzia affitta a turisti assoggettando il canone al 10% di Iva, lo stesso deve fare il mandante nei confronti dell’agenzia.

    Qui va notato che ciò che fa testo non è la natura delle prestazioni rese dal mandante ma quelle rese o ricevute dal mandatario.

    Ciò potrebbe valere anche nel caso di mandato con rappresentanza ?

    E perché no, dico io, visto che non è scritto il contrario ? La ratio di questa norma è solo quella di semplificare il settore.
    [B]Roberto Mazzanti[/B]
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  7. #7
    sindoni Guest

    Predefinito

    "E perché no, dico io, visto che non è scritto il contrario ? La ratio di questa norma è solo quella di semplificare il settore."

    La norma generalmente non scrive il contrario, ma disciplina i rapporti giuridici e nel mandato con rappresentanza gli effetti giuridici si riversano tra mandante e terzo, sebbene il servizio prestato dal mandatario, e tra mandante e mandatario per il servizio prestato... semplificazione non significa disciplina dell'aspetto fiscale in difformità agli effetti giuridici prodotti dagli atti...
    Ciao
    Ultima modifica di sindoni; 22-05-07 alle 12:02 PM

  8. #8
    mazzanti è offline Senior Member
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    Predefinito Mandato con rappresentanza e Iva

    Mmmmmmm.....

    E' una tesi molto più valida -per carità- da un punto di vista civilistico che tributario.
    Basti ricordare la "sistemazione" giuridica del rappresentante fiscale ex art.17 Iva....

    Inoltre, non è stato a mio avviso sviluppato fino in fondo il tema della soggettività passiva; nel senso che quando il mandante è un privato ed il mandatario con rappresentanza un'impresa, che compie un atto facente parte del proprio campo di attività, come qualifichiamo l'operazione compiuta dal mandatario verso il terzo ?

    Applicando strettamente il principio da lei esposto, anche in campo fiscale, dovremmo qualificare l'operazione come fuori campo Iva.

    Ma siccome l'operazione viene posta materialmente in essere da un soggetto passivo Iva non sarebbe invece imponibile ?

    Ripeto; in mancanza di una circolare, una sentenza, una risoluzione, un articolo di dottrina sulla rappresentanza, stiamo facendo un ragionamento.....
    [B]Roberto Mazzanti[/B]
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  9. #9
    sindoni Guest

    Predefinito

    "E' una tesi molto più valida -per carità- da un punto di vista civilistico che tributario.
    Basti ricordare la "sistemazione" giuridica del rappresentante fiscale ex art.17 Iva...."

    Le norme tributarie non disciplinano, forse, gli atti giuridici?


    "Inoltre, non è stato a mio avviso sviluppato fino in fondo il tema della soggettività passiva; nel senso che quando il mandante è un privato ed il mandatario con rappresentanza un'impresa, che compie un atto facente parte del proprio campo di attività, come qualifichiamo l'operazione compiuta dal mandatario verso il terzo ?

    Cosa c’entra la soggettività passiva… il mandatario non può sostituirsi al mandante quando questi è un privato… I soggetti giuridici tra i quali l’atto produce gli effetti rimangono sempre il mandante ed il terzo…


    "Applicando strettamente il principio da lei esposto, anche in campo fiscale, dovremmo qualificare l'operazione come fuori campo Iva.[/I]

    Sì, l’operazione è fuori campo iva (tra mandante e terzo) ove il mandante sia un privato…

    "Ma siccome l'operazione viene posta materialmente in essere da un soggetto passivo Iva non sarebbe invece imponibile ?"

    No, non è imponibile, sebbene l’operazione sia stata materialmente posta in essere da un soggetto passivo iva… Oggetto del mandato è il compimento di un atto giuridico e non l’attività materiale di tipo propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico… Quest’ultima pone in diretto rapporto il mandatario con il mandante… e non il mandante con il terzo…
    Ultima modifica di sindoni; 22-05-07 alle 04:37 PM

  10. #10
    mazzanti è offline Senior Member
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    Angry Mandato con rappresentanza e Iva

    La ringrazio per il suo contributo, che non si può definire che limpido e coerente.
    Ne terrò conto per le mie decisioni.

    Quello che volevo inoltre sottolineare è che ho riscontrato l'assoluta mancanza di materiale giuridico sul tema.

    I casi sono 2 a questo punto:
    a) o sono io un somaro a dubitare di una cosa che è chiarissima; da qui la non necessità di circolari o risoluzioni;

    b) oppure è un buco normativo puro e semplice; ed allora chiunque ci si può infilare per aggirare un determinato comportamento, fiscalmente scomodo. Come può essere il caso delle agenzie e degli affitti turistici.....

    Non pensa anche lei ?
    [B]Roberto Mazzanti[/B]
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