iva su cessione cubatura

[beppecris]

se una società vende ad un'altra una certa cubatura o volumetria, l'atto è soggetto ad iva ? ma soprattutto con quale aliquota? rileva il fatto che sia la cubatura relativa ad una civile abitazione?

io penso che sia soggetta ad iva 20%, ma non trovo riferimenti normativi, attendo un vostro aiuto.

ciao

[Contabile]

Scusami ma non ho capito. Cosa intendi per "cessione cubatura o volumetria"? Intendi la cessione di una stanza all'interno di casa per capirci?

[beppecris]

intendo che una società proprietaria di un immobile destinato a civile abitazione cede ad un'altra società i metri cubi relativi al suddetto immobile, in modo tale che l'altra società possa costruire in un terreno adiacente sfruttando i metri cubi messi a disposizione con tale cessione; in pratica:

supponiamo che la società A abbia un immobile di 1000 mc; lo demolisce e cede alla società B la cubatura (ovvero i 1000 mc); la società B costruisce in un terreno adiacente aggiungendo alla sua capacità edificatoria originaria i 1000 mc acquistati.

la mia teoria sarebbe che potendo essere la cessione di cubatura considerata come la costituzione di una servitù di non edificare, una sorta di asservimento di un terreno all'altro, ed essendo la cessione di diritti reali di godimento assoggettata ad iva, e non essendoci riferimenti nelle tabelle iva circa un'aliquota agevolata in questi casi, si debba applicare il 20%.

altri mi suggeriscono che la cessione di cubatura nel caso specifico, essendo relativa ad un immobile abitativo, è assimilabile alla cessione dell'immobile stesso e quindi assoggettata ad iva 10%...

qualcuno rilancia?

[Contabile]

Si. Rilancio. Se demolisco il fabbricato esistente senza che vi sia progetto per la costruzione di altro ritengo che il venir meno del fabbricato faccia si che occorra fare variazione catastale e riportare il suolo in catasto terreni.

[beppecris]

Indipendentemente dalla problematica che hai sollevato, per la quale non conosco al momento la situazione esatta, cosa pensi del discorso iva?

[Contabile]

Personalmente ritengo che, per come esposto, non sia possibile vendere la "cubatura o volumetria".

[beppecris]

da quello che ho letto e da quello che so posso dirti che è assolutamente possibile vendere "la cubatura"; sicuramente tra privati è stato fatto; il mio problema riguarda l'aliquota iva nel caso di due società; anzi ho trovato anche riferimenti espliciti al fatto che la cessione di cubatura è soggetta ad iva.
Comunque continuerò a cercare.
Grazie.

[Contabile]

Credo di essermi spiegato male. Dato che stiamo parlando di due società ritengo che non ci sia vantaggio (almeno al momento la vedo così) da parte della società che vende a vendere esclusivamente la "cubatura"; che se ne farebbe di una servitù "morta" su un terreno? Non parliamo poi delle modalità per l'eventuale calcolo di una plusvalenza che si realizza in capo alla cessione della "cubatura".

Per tornare al tuo quesito IVA 20 o IVA 10 questo dipende da diverse variabili.

Tipologia della società che vende ad esempio; poi da considerare che esisteva un fabbricato che viene demolito ma surrogato dalla "cubatura" e quindi tempistica tra data di costruzione/acquisto dello stesso e cessione sotto forma di "cubatura".
Modalità previste per il caso di specie dai regolamenti edilizi comunali.
Eventuale passaggio per come già segnalato prima dell'area dal catasto fabbricati a quello terreni a seguito della demolizione.

Mi piacerebbe conoscere anche come la pensano gli altri nel merito.

[beppecris]

il vantaggio potrebbe essere che la cubatura viene sfruttata su un terreno migliore, magari + largo o meglio posizionato, o magari perchè sommando le cubature di due terreni viene fuori un progetto migliore...non so.
La questione delle plusvalenze è anch'essa molto difficile...

per quanto riguarda i soggetti in questione, sono 2 società immobiliari, nessuna delle quali è la costruttrice dell'edificio esistente.

Sui tempi di realizzo della cosa sono + incerto...cercherò di reperire + informazioni.

Alla prossima.

[Contabile]

Si. Ci diamo appuntamento alla prossima nella speranza che arrivi qualche altro contributo. Mi sembra ci siamo arenati.