Permuta di area fabbricabile contro cessione di costruendi appartamenti

[GiovanniGTS]

Sono amministratore di una SPA proprietaria di un terreno edificabile che accetta di ottenere in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, più appartamenti che verranno costruiti su quel terreno dall'impresa edile acquirente.

Ai fini Iva, le operazioni di permuta sono considerate due operazioni distinte. In particolare, entrambe le cessioni sono soggette a Iva. Infatti ciascuno dei due soggetti Iva deve emettere nei confronti dell'altro la fattura con l'aliquota Iva propria del bene ceduto, applicata sul valore normale dello stesso.

Infatti,in caso di permuta con cessione di un'area fabbricabile nei confronti di un'impresa edile a fronte della cessione di appartamenti da edificare in futuro su tale terreno, il momento impositivo ai fini IVA è quello della cessione del terreno in quanto esso costituisce il corrispettivo dell'operazione.

Trattasi, in sostanza, di permuta di cosa presente con cosa futura.

Tuttavia sorge un problema. Il valore dell'area fabbricabile è di circa 10.000.000 di euro mentre il valore degli appartamenti da edificare in futuro ammonterebbe ad euro 60.000.000. Il controvalore in appartamenti che la SPA proprietaria del terreno edificabile ottenerrà in cambio del trasferimento della proprietà dell'area dovrebbe essere di euro 15.000.000 (pari al 25% del
totale degli immobili da realizzare, il restante 75% diverrebbe di proprietà del costruttore).

A questo punto, quale dovrebbe essere l'imponibile ai fini IVA al momento della stipula dell'atto di permuta?

In che modo viene considerata la parte (5.000.000) eccedente il valore dell'area ai fini IVA e delle imposte dirette?

In che modo contabilizzare l'incremento di valore patrimoniale della SPA?

Ps. penso si debba tener conto che l'unico dato certo è quello del valore dell'area mentre quello degli appartamenti realizzandi lo si puo' solo ipotizzare fintanto che gli stessi non vengano realizzati.

Grazie, Giovanni.

[GiovanniGTS]

Provo a rispondermi da solo:

L'importo da fatturare da ambo le parti dovrebbe essere di 10.000.000 di euro essendo questo il valore del corrispettivo pagato/incassato.

Ai fini del bilancio, il valore da contabilizzare dovrebbe ancora una volta essere 10.000.000 di euro in quanto esso rappresenta il costo sostenuto dalla SPA per gli immobili ricevuti dal costruttore e a nulla vale che gli stessi valgano poi 15.000.000 di euro essendo il valore di costo quello da contabilizzare.

siete d'accordo?

[Speedy]

Originalmente inviato da GiovanniGTS

Provo a rispondermi da solo:
L'importo da fatturare da ambo le parti dovrebbe essere di 10.000.000 di euro essendo questo il valore del corrispettivo pagato/incassato.
Ai fini del bilancio, il valore da contabilizzare dovrebbe ancora una volta essere 10.000.000 di euro in quanto esso rappresenta il costo sostenuto dalla SPA per gli immobili ricevuti dal costruttore e a nulla vale che gli stessi valgano poi 15.000.000 di euro essendo il valore di costo quello da contabilizzare.
siete d'accordo?

Ho affrontato casi simili e mi sono comportato come dici tu.
Ho infatti contabilizzato come ricavo ad esempio 10.000 ed ho rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future, che diventeranno rimanenze o immobili strumentali a seconda dell'uso che se ne farà e dell'attività svolta dal venditore dell'area. Quindi tutto a valore di costo senza tenere conto dell'effettivo valore di mercato delle cose future.
Ciao

[sindoni]

Originalmente inviato da Speedy

Ho affrontato casi simili e mi sono comportato come dici tu.
Ho infatti contabilizzato come ricavo ad esempio 10.000 ed ho rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future, che diventeranno rimanenze o immobili strumentali a seconda dell'uso che se ne farà e dell'attività svolta dal venditore dell'area. Quindi tutto a valore di costo senza tenere conto dell'effettivo valore di mercato delle cose future.
Ciao

Io come prima cosa definirei, sulla base delle clausole contrattuali, se trattasi di contratto di permuta od altro... non è infrequente il caso in cui si costituisce un contratto di misto di vendita-appalto che impropriamente viene chiamato contratto di permuta…

<<rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future>>
e da allocare in quali poste del bilancio?

Se il contratto in ipotesi è una permuta con un bene futuro l’acquirente degli appartamenti nel fabbricato da costruire potrebbe rilevare solo la costituzione di un’obbligazione dell’impresa edile acquirente e non un acquisto… Io credo!

A prescindere dall’inevitabile rettifica dell’importo dichiarato, ai fini dell’iva e della determinazione del reddito, rettifica sulla base del valore normale dei beni prescindendo dalla dimostrazione della percezione del maggior corrispettivo.

Ciao

[Speedy]

Originalmente inviato da sindoni

Io come prima cosa definirei, sulla base delle clausole contrattuali, se trattasi di contratto di permuta od altro... non è infrequente il caso in cui si costituisce un contratto di misto di vendita-appalto che impropriamente viene chiamato contratto di permuta…
<<rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future>>
e da allocare in quali poste del bilancio?
Se il contratto in ipotesi è una permuta con un bene futuro l’acquirente degli appartamenti nel fabbricato da costruire potrebbe rilevare solo la costituzione di un’obbligazione dell’impresa edile acquirente e non un acquisto… Io credo!
A prescindere dall’inevitabile rettifica dell’importo dichiarato, ai fini dell’iva e della determinazione del reddito, rettifica sulla base del valore normale dei beni prescindendo dalla dimostrazione della percezione del maggior corrispettivo.
Ciao

Scusa la mia grettezza mentale, ma non ho ben capito.
Il caso discusso, che corrisponde ad analoghe realtà da me vissute professionalmente, è quello di una società proprietaria di una area fabbricabile che ha ceduto ad una impresa costruttrice l'area permutandola con alcune unità immobiliari da costruire. L'atto notarile stipulato non era un compromesso di vendita, ma un atto definitivo di permuta alla pari.
Preso atto di ciò e tenuto conto che la proprietaria era una immobiliare e l'area era compresa tra le rimanenze, ho rilevato tra i ricavi ordinari la vendita dell'area al valore indicato nell'atto. Come contropartita ho rilevato l'acquisto degli immobili futuri, con la giustificazione "anticipo corrisposto a fornitori di immobili da edificare". A fine anno, tra le rimenenze, ho rilevato tale anticipo e nella nota integrativa ho specificato che si trattava di cosa futura. Dopo circa due anni gli immobili sono stati costruiti e, in seguito all'atto ricognitivo della loro esistenza, sono stati intestati alla società che li aveva acquistati. Successivamente tali immobili sono stati locati a terzi, per cui con passaggio interno sono stati girati dalle rimanenze ai beni strumentali ammortizzabili.
Vi è qualcosa di sbagliato ? A me sembra che nel contratto di vendita definitiva di cosa futura gli effetti giuridici decorrono dall'inizio e la successiva presa d'atto dell'esistenza del bene è soltanto un atto confermativo.
Infine, perchè ritieni inevitabile la rettifica dell'importo dichiarato ? Mi sembra che non si tratti di compravendita tra privati, per cui tale inevitabilità non mi convince. Potrei darti ragione se il valore dell'area inserito nel contratto di permuta fosse stato palesemente inferiore a quello di mercato, ma così non è stato per cui non ritengo di avere rischiato alcunchè. Anzi posso confermarti che l'ade a suo tempo richiese la documentazione dell'operazione per controlli che hanno portato alla archiviazione della verifica senza alcuna rettifica.

[GiovanniGTS]

In effetti trattasi di permuta in quanto si realizza l’effetto del trasferimento immediato della proprietà attuale dell’area in cambio della cosa futura: permuta fra un bene esistente (l’area edificabile) con un bene futuro (gli appartamenti nel fabbricato da costruire).

In altri termini, trattasi di premuta qualora venga "esplicitamente adoperata la parola «permuta» proprio per sottolineare con tale appropriato termine, avente una sua propria e tipica valenza, l’intenzione di scambiare una cosa già esistente (l’area edificatoria) con una futura (la realizzanda costruzione sull’area stessa)" (Cass. 05/28479).

Se invece viene fatto espresso "riferimento ad un futuro contratto di vendita dell’immobile da costruire distinto dalla << presente promessa >>" (Cass. 05/28479) allora il contratto si configura non come permuta ma come contratto misto di vendita-appalto.

Dal punto di vista contabile vorrei procedere in tal modo:

All'atto della stipula:

Acconti C I 5 SP @ Area (non sussistendo f.do di amm.) 10.000.000

Immobilizzazioni in corso e acconti BII 5 SP @ Area 10.000.000

A seconda che la SPA voglia locarli o venderli come immobili-merce

A fine lavori:

Rimanenze di merci @ Acconti C I 5 SP 10.000.000

Terreni e fabbricati @ Immobilizzazioni in corso e acconti BII 5 SP 10.000.000

Concordate?

[Speedy]

Originalmente inviato da GiovanniGTS

In effetti trattasi di permuta in quanto si realizza l’effetto del trasferimento immediato della proprietà attuale dell’area in cambio della cosa futura: permuta fra un bene esistente (l’area edificabile) con un bene futuro (gli appartamenti nel fabbricato da costruire).
In altri termini, trattasi di premuta qualora venga "esplicitamente adoperata la parola «permuta» proprio per sottolineare con tale appropriato termine, avente una sua propria e tipica valenza, l’intenzione di scambiare una cosa già esistente (l’area edificatoria) con una futura (la realizzanda costruzione sull’area stessa)" (Cass. 05/28479).
Se invece viene fatto espresso "riferimento ad un futuro contratto di vendita dell’immobile da costruire distinto dalla << presente promessa >>" (Cass. 05/28479) allora il contratto si configura non come permuta ma come contratto misto di vendita-appalto.
Dal punto di vista contabile concordo sul fatto che non sia possibile contabilizzare attività non ancora venute ad esistenza, pertanto vorrei procedere in tal modo:
All'atto della stipula:
Crediti vs Costruttore @ Area (non sussistendo f.do di amm.) 10.000.000
A fine anno e in base ai SAL:
Immobilizzazioni in corso e acconti (SP Immob.) @ Crediti vs Costruttore
Prodotti in corso di lavorazione (SP Att. Circ.) @ Crediti vs Costruttore
Oppure mi conviene contabilizzare tutto a fine lavori mantenendo in bilancio il credito?

Quanto affermato nella precedente risposta non cambia molto di sostanza.
Ho usato il conto rimanenze, ma può benissimo essere usato il conto immobilizzazioni. Non bisogna inoltre confondere il contratto definitivo di permuta con cosa futura con quello di promessa di vendita di cosa futura: il primo produce i suoi effetti dall'inizio, il secondo dal contratto definitivo di compravendita.
Nel tuo caso quindi userei a fine anno il conto Immobilizzazioni in corso e acconti, descrivendo analiticamente nella nota integrativa quanto accaduto.

[GiovanniGTS]

Scusami gentilissimo Speedy ma ho cambiato le scritture nel precedente post, cosa ne pensi delle nuove che ho riportato?

[sindoni]

Originalmente inviato da GiovanniGTS

In effetti trattasi di permuta in quanto si realizza l’effetto del trasferimento immediato della proprietà attuale dell’area in cambio della cosa futura: permuta fra un bene esistente (l’area edificabile) con un bene futuro (gli appartamenti nel fabbricato da costruire).

In altri termini, trattasi di premuta qualora venga "esplicitamente adoperata la parola «permuta» proprio per sottolineare con tale appropriato termine, avente una sua propria e tipica valenza, l’intenzione di scambiare una cosa già esistente (l’area edificatoria) con una futura (la realizzanda costruzione sull’area stessa)" (Cass. 05/28479).

Se invece viene fatto espresso "riferimento ad un futuro contratto di vendita dell’immobile da costruire distinto dalla << presente promessa >>" (Cass. 05/28479) allora il contratto si configura non come permuta ma come contratto misto di vendita-appalto.

Dal punto di vista contabile vorrei procedere in tal modo:

All'atto della stipula:

Acconti C I 5 SP @ Area (non sussistendo f.do di amm.) 10.000.000

Immobilizzazioni in corso e acconti BII 5 SP @ Area 10.000.000

A seconda che la SPA voglia locarli o venderli come immobili-merce

A fine lavori:

Rimanenze di merci @ Acconti C I 5 SP 10.000.000

Terreni e fabbricati @ Immobilizzazioni in corso e acconti BII 5 SP 10.000.000

Concordate?

Io rileverei l’importo tra gli "anticipi a fornitori per immobilizzazioni materiali".
Trattandosi di permuta è indubbio che il controvalore della cessione del terreno costituisce giuridicamente un credito nei confronti del fornitore per immobilizzazioni materiali che ancora non sono entrate nel patrimonio aziendale; credito che stornerei allorché gli appartamenti permutati verranno a giuridica esistenza…
Ciao

[GiovanniGTS]

"anticipi a fornitori per immobilizzazioni materiali" da epilogare comunque in Immobilizzazioni in corso e acconti BII 5 SP, giusto?

Acconti C I 5 SP lo volevo usare solo nel caso considerassi gli appartamenti come Merci

thanx