migliorie su beni di terzi

[gramol]

buongiorno, ecco il mio dubbio di oggi:
nel corso del 2007 SRL appalta ad altra SRL lavori di ristrutturazione su immobile che verrà poi utilizzato dal 18 dicembre 2007 in comodato (contratto registrato) ed in attesa di mutuo per acquisto. I lavori sono terminati a dicembre 2007 (ultimo sal pagato il 14/12) mentre l'ultima tranche relativa allo svincolo delle trattenute a garanzia (5%) è stata fatturata e pagata nel gennaio 2008.
Vengo al punto:
1) vi sembra una forzatura contabilizzare le somme pagate nel corso del 2007 nel conto "acconti su immobilizzazioni immateriali"? avevo pensato di registrare così per evitare costi nel 2007 ed iniziare l'ammortamento nel 2008.
2) vi sembra corretto invece contabilizzare sin da subito su "Migliorie su Beni di terzi" e quindi ammortizzare già dal 2007?
3) nel caso 2, quando presumibilmente acquisteremo con mutuo fra un paio di mesi, potrò riclassificare il residuo del conto "Migliorie" in aumento del valore dell'immobile (in modo da proseguire l'ammortamento al 3% anzichè al 20%)?
Grazie a tutti per i vs pareri

[iam]

ti rispondo sottovoce, perchè non ti pongo soluzioni ma ti insinuo un altro dubbio. Se le classifichi come spese di miglioria su beni di terzi rischi di non poter detrarre l'IVA (almeno questa è la giurisprudenza che si va consolidando sempre più in materia).
Ti conviene?
Per quanto riguarda gli ammortamenti, ma ovviamente finchè un immobilizzazione non entra nel ciclo produttivo aziendale (e quindi finchè non viene utilizzata) va sicuramente tenuta come "costo sospeso" non ammortizzabile e quindi non va a gravare il risultato economico dell'anno.
Resto anch'io però in attesa di pareri più qualificati!

[Andrea Natale]

Noi abbiamo una concessione demaniale per un magazzino, che è divenuto la nostra sede. Le spese che abbiamo sostenuto per ristrutturarlo avevano l'IVA al 100% detraibile, e i costi sono stati ammortizzati in base alla durata residua della licenza (ES: concessione di 3 anni, ammortamento al 33,33%, anche se si tratta di beni di terzi).

Per l'inizio dell'ammortamento, concorderei con quanto detto finora...

[iam]

Originalmente inviato da Andrea Natale

Noi abbiamo una concessione demaniale per un magazzino, che è divenuto la nostra sede. Le spese che abbiamo sostenuto per ristrutturarlo avevano l'IVA al 100% detraibile, e i costi sono stati ammortizzati in base alla durata residua della licenza (ES: concessione di 3 anni, ammortamento al 33,33%, anche se si tratta di beni di terzi).

Per l'inizio dell'ammortamento, concorderei con quanto detto finora...

avevano l'IVA al 100% detraibile che significa?
Che l'avete detratta al 100%! Non che era sicuramente detraibile!
Comunque mi riferivo a consolidata giurisprudenza, non a Legge dello Stato, quindi contestabile.
Ma sarà così conveniente provarlo in contenzioso?

[gramol]

grazie jam per il tuo commento, quindi tu dici...poichè c'è alla base un contratto di comodato evitiamo le "migliorie su beni di terzi" onde evitare l'indetraibilità dell'iva. Ma in quanto agli "acconti su immobilizzazioni" posso secondo voi legittimamente sostenere che poichè l'utilizzo in comodato è iniziato effettivamente nella seconda metà di dicembre 2007, inizio l'ammortamento nel 2008?

[iam]

Originalmente inviato da gramol

grazie jam per il tuo commento, quindi tu dici...poichè c'è alla base un contratto di comodato evitiamo le "migliorie su beni di terzi" onde evitare l'indetraibilità dell'iva. Ma in quanto agli "acconti su immobilizzazioni" posso secondo voi legittimamente sostenere che poichè l'utilizzo in comodato è iniziato effettivamente nella seconda metà di dicembre 2007, inizio l'ammortamento nel 2008?

Assolutamente sì, E' una valutazione di natura civile
chi può mai contestartelo?
Il Fisco? No di certo, ti sei scaricata dei costi in meno!

Io li farei confluire direttamente nel conto Costi ad utilità pluriennale (tra le Immobilizzazioni Immateriali) senza iniziare il processo di ammortamento, dando evidenza nella Nota integrativa che l'immobile è entrato effettivamente in funzione dopo la seconda metà del mese di Dicembre 2007

[gramol]

Originalmente inviato da iam

Assolutamente sì, E' una valutazione di natura civile
chi può mai contestartelo?
Il Fisco? No di certo, ti sei scaricata dei costi in meno!

Io li farei confluire direttamente nel conto Costi ad utilità pluriennale (tra le Immobilizzazioni Immateriali) senza iniziare il processo di ammortamento, dando evidenza nella Nota integrativa che l'immobile è entrato effettivamente in funzione dopo la seconda metà del mese di Dicembre 2007

E procedendo come tu dici, a proposito di fisco, non c'è alcun rischio che venga compromessa la deducibilità fiscale della quota non ammortizzata nel 2007?
Grazie per il tuo contributo.

[iam]

Originalmente inviato da gramol

E procedendo come tu dici, a proposito di fisco, non c'è alcun rischio che venga compromessa la deducibilità fiscale della quota non ammortizzata nel 2007?
Grazie per il tuo contributo.

ritengo proprio non ci sia alcun rischio

[stsimar]

Concordo con la soluzione proposta.
Io ho un caso analogo, lavori di ristrutturazine nel 2007 su beni di terzi e contratto di locazione (registrato) a partire dal 1/2/2008. Ho inserito i costi tra le immobilizzazioni immateriali in corso, per poi farle partire l'ammortamento dal 2008.

Ma la mia domanda è: perchè l'IVA potrebbe essere indetraibile?

[iam]

Originalmente inviato da stsimar

Concordo con la soluzione proposta.
Io ho un caso analogo, lavori di ristrutturazine nel 2007 su beni di terzi e contratto di locazione (registrato) a partire dal 1/2/2008. Ho inserito i costi tra le immobilizzazioni immateriali in corso, per poi farle partire l'ammortamento dal 2008.

Ma la mia domanda è: perchè l'IVA potrebbe essere indetraibile?

Perchè di recente la Cassazione (Sez. Civile sentenza 10/02/2006 n.2939) ha ribadito che il beneficiario effettivo delle opere di miglioria è il proprietario del bene, quindi per il conduttore cade il requisito dell'inerenza e la possibilità di dedurre l'IVA.
Questa sentenza (non l'unica ma la più sconcertante) fa addirittura riferimento ai lavori diretti a modifcare l'attitudine di un immobile all'esercizio della propria attività commerciale....

Ripeto, tutto ciò è contestabile, ma prudenzialmente è opportuno valutarne il rischio di
contenzioso tributario