interpretazione norma, chi mi aiuta?

Società immobiliare con attività di locazione di immobili (codice ATECOFIN 70.20.0)


Trattandosi di società avente come attività esclusiva la locazione di immobili e non l’attività di costruzione o di ristrutturazione, le eventuali cessioni di immobili a destinazione abitativa risultano esenti ai fini IVA secondo quanto disposto dall’art. 10, 1° comma, n. 8-bis del D.P.R. n. 633/72 così come anche modificato dal D.L. 223/2006 successivamente modificato dalla Legge 248/2006 del 04/08/2006. Secondo quanto disposto dall’art. 19 comma 1 del D.P.R. 633/72 “non è detraibile l’imposta relativa all’acquisto o all’importazione di beni e servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all’imposta ...”. La suddetta esenzione ai fini Iva è stata applicata a tutte le operazioni di cessione di immobili così come la indetraibilità delle operazioni compiute a monte (acquisto degli immobili ecc.)
Il problema sorge in quanto su uno degli immobili che formano l’oggetto dell’attività svolta sono stati eseguiti degli interventi di ristrutturazione secondo le fattispecie previste dall’art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della L. 5 agosto 1978, n. 457. Successivamente l’immobile oggetto di ristrutturazione è stato venduto, nel mese di novembre 2006, con applicazione dell’Iva in quanto, secondo la normativa applicabile anche a seguito del D.L. 223/2006, le cessioni di beni immobili con destinazione abitativa sono soggette ad I.V.A. per definizione negativa in relazione a quanto previsto dall’art. 10, 1° comma, n. 8-bis del D.P.R. n. 633/72, quando sono effettuate dai seguenti soggetti:
Imprese costruttrici: trattasi di imprese che hanno edificato il fabbricato oggetto di cessione.
Imprese che ristrutturano: trattasi di imprese che hanno eseguito (anche in via occasionale) interventi di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica ai sensi dell’art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della L. 5 agosto 1978, n. 457.

Ai fini della disciplina in oggetto viene definita come impresa di costruzione o di ristrutturazione quella impresa che abbia ultimato le opere da meno di quattro anni dalla data di cessione; in tal caso la cessione del fabbricato a destinazione abitativa sarà soggetta ad IVA.
Con riferimento alle imprese che ristrutturano, il citato art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della L. 5 agosto 1978, n. 457 indica gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, definendoli nel modo seguente:
c-interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d- interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e-interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Però su tale immobile, antecedentemente alla cessione, era stata erroneamente applicata l’indetraibilità dell’Iva assolta sulle operazioni a monte pertanto è necessario conoscere le modalità attraverso le quali recuperare l’Iva non detratta a monte sull’acquisto dell’immobile e sui successivi interventi eseguiti sull’immobile stesso