vendita immobili - articolo di D'Andò

[Oreste]

In un articolo a firma di V. D'Andò, (http://www.commercialistatelematico....nversione.html) ho trovato che l'Agenzia delle entrate ha affermato, per quanto riguarda i trasferimenti immobiliari ai fini dell'imposta di registro, che "anche se per effetto della Legge 23.12. 2005, n. 266, in deroga all'articolo 43 del DPR 26.4.1986, n. 131, il corrispettivo pattuito dalle parti nell'atto diviene irrilevante ai fini della tassazione indiretta in quanto la base imponibile viene sempre determinata tenendo conto del dato catastale, adesso (a seguito del comma 21 dell'art. 35 del D.L. n. 223/2006) le parti hanno l'obbligo di indicare nell'atto l'effettivo corrispettivo pattuito per la cessione, pur rimanendo che la tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale avviene sulla base del valore catastale.
In tal modo, il criterio "agevolato" di determinazione della base imponibile viene meno nell'ipotesi in cui le parti occultino, anche in parte, il corrispettivo effettivamente pattuito e lo dichiarino nell'atto in misura inferiore.

Chiedo: se oggi vendo a 1 milione un immobile (non abitazione) che ha una rendita catastale di 12 mila euro, pago le imposte su 12.000 e non su 1 milione, in base a quanto ho letto. Erro ?
Grazie

[vincenzo0]

Vi sono state ulteriori novità in materia.
Il D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, (art. 2, comma 45), contenente “Disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria”, convertito dalla legge 24 novembre 2006, n. 286;
Ai fini dell’imposta di registro, gli uffici hanno il potere di rettificare il valore degli immobili, qualora ritengano che essi abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito (art. 52 del D.P.R. n. 131/1986).
Non sono però sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore:
– per i terreni, a 75 volte il reddito dominicale risultante in catasto,
– per i fabbricati, a 100 volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposta sul reddito (art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986).
Il D.L. n. 223/2006 ha stabilito di recente che tale ultima regola si applica soltanto alle cessioni a titolo oneroso:
- Tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
- aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo (ne sono quindi esclusi gli uffici, i negozi, i terreni, gli opifici, ecc.) e relative pertinenze (ad es. garage).
Per le cessioni diverse da quelle menzionate (ad esempio, la cessione di immobile da persona fisica a soggetto imprenditore o professionista), non è possibile limitare il potere di accertamento degli uffici.
La indicazione nell’atto di cessione di un valore o corrispettivo parametrato ai valori catastali non consente più di evitare l’eventuale accertamento di maggior valore.
Il D.L. n. 262/2006 ha stabilito in proposito che il moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale “B” (1) va rivalutato nella misura dal 40%.
Tenuto conto che detto moltiplicatore era per il passato fissato nella misura uniforme di 100 volte, il nuovo moltiplicatore risuta pari a 140 volte (100 + 40), da applicare al reddito dei fabbricati predetti, aggiornato con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito
In particolare, secondo la Fondazione Luca Pacioli, la modifica ha effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione della legge di conversione (29 novembre 2006).

(1) − B/1 Collegi e convitti
− B/2 Case di cura ed ospedali
− B/3 Prigioni e riformatori
− B/ 4 Uffici pubblici
− B/5 Scuole, laboratori scientifici
− B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie
− B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
− B/8 Magazzini sotterranei per deposito derrate.

[Oreste]

Ma..... "in soldoni", alla luce di queste modifiche normative che mi ha gentilmente elencato, la risposta alla mia domanda qual è?? Pago su 12.000 o su 1 milione ??
..... mi scusi per l'ignoranza........

[vincenzo0]

L'argomento, a mio avviso, non é da forum, a causa della notevole complessità e astrusità della norma in materia (addirittura lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 117/2006/T, esprime forti perplessità in materia):
Tuttavia, le scrivo di seguito ulteriori elementi di riflessioni sul Suo quesito:
A lei e agli lettori del forum le ulteriori possibili valutazioni e soluzioni:

Come ha indicato la circolare ADE n. 28 del 4.8.2006, <<La legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), all'articolo 1, comma 497, ha introdotto - in deroga all'articolo 43 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 - un criterio di determinazione della base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, applicabile alle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che intervengano fra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attivita' commerciali, artistiche o professionali.
In tali ipotesi, ovvero in presenza dei requisiti soggettivo e oggettivo richiesti dalla norma, la parte acquirente puo' richiedere – con dichiarazione resa al notaio e recepita nell'atto - che la predetta base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile, determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del DPR n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell'atto medesimo.>>

In tale contesto, il D.L. n. 223/2006, ha introdotto un nuovo adempimento per i contribuenti.
Infatti, al momento della cessione dell'immobile, anche nei casi di operazioni soggette ad IVA, le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi:
- le modalità di pagamento;
- eventuale ricorso ad attività di mediazione;
- eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l'indicazione della partita IVA o del codice fiscale dell'agente immobiliare.
Se tale dichiarazione viene omessa, o è resa in modo mendace o è incompleta, i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento di valore ai sensi dell'art. 52 del DPR n. 131/1986, oltre all'applicazione di una sanzione amministrativa da € 500,00 a € 10.000,00.

Infine, nel Suo breve esempio non ha indicato la Seguente:
esempio: Rendita catastale 1.200 moltiplicata per 100 = 120.000 (intanto, quindi, non si tasserebbe su 12.000, ma su 120.000).

[vincenzo0]

Auguri per la nascita avvenuta domenica 14 gennaio 2007 della figlia di Vincenzo D'Andò (ANNALISA)

[Oreste]

Da quello che ho capito (poco, visto che sono un semplice privato), l'imposta di registro che si deve pagare è commisurata alla rendita catastale (moltiplicata per 100, ma questo non importa ai fini di quello che ho chiesto) e non al prezzo indicato nell'atto.
giusto ?

L'argomento, a mio avviso, non é da forum, a causa della notevole complessità e astrusità della norma in materia (addirittura lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 117/2006/T, esprime forti perplessità in materia):
Tuttavia, le scrivo di seguito ulteriori elementi di riflessioni sul Suo quesito:
A lei e agli lettori del forum le ulteriori possibili valutazioni e soluzioni:

Come ha indicato la circolare ADE n. 28 del 4.8.2006, <<La legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), all'articolo 1, comma 497, ha introdotto - in deroga all'articolo 43 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 - un criterio di determinazione della base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, applicabile alle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che intervengano fra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attivita' commerciali, artistiche o professionali.
In tali ipotesi, ovvero in presenza dei requisiti soggettivo e oggettivo richiesti dalla norma, la parte acquirente puo' richiedere – con dichiarazione resa al notaio e recepita nell'atto - che la predetta base imponibile sia costituita dal valore catastale dell'immobile, determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del DPR n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell'atto medesimo.>>

In tale contesto, il D.L. n. 223/2006, ha introdotto un nuovo adempimento per i contribuenti.
Infatti, al momento della cessione dell'immobile, anche nei casi di operazioni soggette ad IVA, le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi:
- le modalità di pagamento;
- eventuale ricorso ad attività di mediazione;
- eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l'indicazione della partita IVA o del codice fiscale dell'agente immobiliare.
Se tale dichiarazione viene omessa, o è resa in modo mendace o è incompleta, i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento di valore ai sensi dell'art. 52 del DPR n. 131/1986, oltre all'applicazione di una sanzione amministrativa da € 500,00 a € 10.000,00.

Infine, nel Suo breve esempio non ha indicato la Seguente:
esempio: Rendita catastale 1.200 moltiplicata per 100 = 120.000 (intanto, quindi, non si tasserebbe su 12.000, ma su 120.000).

[Enrico Larocca]

Auguri per la nascita avvenuta domenica 14 gennaio 2007 della figlia di Vincenzo D'Andò (ANNALISA)

Auguri vivissimi a Vincenzo D'And&#242; per il lieto evento.

[roby]

Ma..... "in soldoni", alla luce di queste modifiche normative che mi ha gentilmente elencato, la risposta alla mia domanda qual &#232;?? Pago su 12.000 o su 1 milione ??
..... mi scusi per l'ignoranza........

il suo &#232; un caso di compravendita appartamento tra due privati?
in caso affermativo, secondo me - l'imposta di registro &#232; su 12.000, rendita catastale, e non su 1milione, corrispettivo.

[Oreste]

Chi vende (io) &#232; un privato, ma chi acquista &#232; una impresa.
Ci sono differenze ??

grazie

il suo &#232; un caso di compravendita appartamento tra due privati?
in caso affermativo, secondo me - l'imposta di registro &#232; su 12.000, rendita catastale, e non su 1milione, corrispettivo.

[vincenzo0]

Grazie di cuore a tutto lo Staff del commercialistatelematico.
Particolare ringraziamento a Roberto e a Enrico Larocca.