Iva Su Locazioni

[SCOTTIE]

mi capita questo problema società estera senza stabile organizzazione proprietaria di un immobile (a10) in Italia lo vuole affittare a dovrebbe essere assoggettata a registro

[LucZan]

L'art. 10 n. 8, dpr n. 633/72 nella nuova formulazione prevede che le locazioni di immobili strumentali (class. catastal. B,C,D,E e A/10) sono generalmente e ordinariamente esenti IVA.

Tranne in tre casi
1 - il locatario sia soggetto passivo iva con pro rata minore o uguale al 25% (es. ONLUS, agenzie assicuraz. ecc.)
2 - locatario soggetto privato che non agisca nell'esercizio d'impresa o professione;
3 - se il locatore esercita espressamente l'opzione per l'imponibilità iva nel contratto di locazione stesso.

I primi due casi sono evidenti: il Legislatore considera entrambi i soggetti alla stregua di consumatori finali e quindi incisi dall' IVA e non esentabili.

In ogni caso, sia in presenza di:
- esenzione IVA (regime normale per locatari con pro rata >= 25%);
- opzione per l'imponibilità IVA (caso 3 sopra);
- obbligo di imponibilità IVA (caso 1 e 2 sopra).

il contratto di locazione di immobile strumentale è soggetto sempre ad imposta proporzionale al 1% (immobili abitativi al 2%) anche se il locatore è un privato (lett. a-bis, art. 5, Tariffa parte I, d.p.r. n. 131/1986).


Quindi, per avere deve essere verificata anche la posizione IVA del locatario.

Originalmente inviato da LucZan

il contratto di locazione di immobile strumentale è soggetto sempre ad imposta proporzionale al 1% (immobili abitativi al 2%) anche se il locatore è un privato (lett. a-bis, art. 5, Tariffa parte I, d.p.r. n. 131/1986).


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No, se il locatore è un privato, l'imposta di registro sulla locazione di immobili strumentali è del 2%
Ciao

[LucZan]

In effetti non riesco a capire perchè il privato deve scontare il 2% e il soggetto iva (esente art. 10, n.8) l'1%: la disparità di trattamento a mio avviso è ingiustificata e la lettura della norma è molto chiara e univoca.

Sottopongo pertanto queste mie riflessioni.
Il testo della tariffa è il seguente:
"Tariffa parte 1 art. 5
Titolo:Atti soggetti a registrazione in termine fisso.Locazione e concessione di diritti reali.
1. Locazioni e affitti di beni immobili:
a) quando hanno per oggetto fondi rustici................... 0,50%
a-bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorche' assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: ........................... 1 per cento
b) in ogni altro caso ......................................... 2%"

Ai fini dell'imposta di registro l'immobile strumentale sono quelli catastalmente nelle categorie B, C, D, E e A/10 e nessun riferimento si fa nella tariffa alla qualifica del locatore bensì esclusivamente alla tipologia dell'immobile locato, "ancorchè" significa anche se, benchè e non purchè cioè non fornisce un'interpretazione restrittiva, limitativa a quanto scritto nella prima parte del periodo ma esplicativa, nel senso che si rimarca espressamente la presenza di una esplicita deroga al principio di alternatività tra imposta di registro e imposta sul valore aggiunto.

In questa circolare del commercialista telematico è chiaramente indicato nella tabella sull'ultima pagina che il non soggetto passivo iva deve applicare il regime dell'imposta di registro al 1%:
http://www.google.com/url?sa=t&ct=re..._kMhKQ9HkE5n5w

E' vero che nell'annuario del Contribuente il Ministero scrive:
"L'aliquota dell'1 per cento è specificamente riferita alle locazioni di immobili strumentali effettuati da locatori che sono soggetti passivi IVA" ma questo non vuol dire esclusivamente.
Infatti ho fatto la prova con il software ministeriale per la registrazione telematica del contratto di locazione inserendo un locatore fittizio con codice fiscale e non partita iva ed una TIPOLOGIA 18: Locazione di immobili strumentali (codice oggetto 09) come contratto e in sede di calcolo il software calcola l'1 per cento del canone e non rileva anomalie (ho anche autenticato il file con file internet senza codici errore), sibbene il locatore sia di fatto un privato.+

[fabrizio]

Si il programma per la registrazione dei contratti telematici è a dir poco scandaloso, sicuramente non si saranno accorti dell'errore, comunque l'imposta al 2% pe rle locazioni di immobili strumentali da privati è prevista anche dalla guida dell'agenzia delle entrate sulla registrazione dei contratti di locazione a pag. 7.
Inoltre numerosi articoli del Sole 24 Ore confermano questa disposizione.

Dalla lettura della norma sono d'accordo con te sul fatto che questa distinzione non si evince, però che dire, sai farmi un esempio di una norma chiara in Italia???
Ciao

[SCOTTIE]

Tutto bene, ma se il proprietario dell'immobile è una società estera senza stabile organizzazione in italia ????

[LucZan]

A mio avviso, si deve verificare se per il nostro sistema tributario, questa società estera è obbligata o meno a nominare un rappresentante fiscale ai fini iva.
A mio avviso si, in quanto la locazione è commerciale (a prescindere poi nel concreto sia esente iva o iva ordinaria).
Si evita comunque per entrambi (conduttore, locatore) un futuro, possibile e probabile contenzioso in caso di accertamento per mancata fatturazione.
In ogni caso rimane la strada dell'interpello preventivo.