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Discussione: Plusvalenza vendita casa prima 5 anni e varie...

  1. #1
    schecco è offline Junior Member
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    Predefinito Plusvalenza vendita casa prima 5 anni e varie...

    Buongiorno, vi sottopongo la mi situazione. Vi ringrazio in anticipo per le vostre eventuali risposte.
    Saluti
    Giuseppe



    Casa acquistata a Febbraio 2006 con agevolazioni prima casa in quanto non di lusso, non ho altre case ed è sita nel comune dove svolgo la mia attività principale (così come scritto sul rogito e da dichiarazione del datore di lavoro allegata).
    Quindi non mi sono impegnato a cambiar residenza, ma mi sono avvalso del diritto ad usufruire dell’agevolazione in quanto la casa è sita nel comune dove svolgo l’attività principale.
    Inizio agosto 2010 (giorni prima della prescrizione Febb 2006 + 18 mesi + 3 anni = Ago 2010) mi arriva accertamento Agenzia Entrate che revocherebbe i benefici in quanto non ho trasferito la residenza entro i 18 mesi successivi all'acquisto.
    Mi reco immediatamente all'agenzia delle entrate e presento l'autotutela evidenziando le mie ragioni, allegando rogito e varie circolari dell’agenzia delle entrate stessa.
    Ricorso accolto, ed è partito l'iter per annullare l'accertamento.
    Aggiungo che a Maggio 2010 ho cambiato residenza e ad oggi risiedo nello stesso comune della prima casa.
    ************************************************** *********************************
    Qualche mese fa, ho firmato un preliminare nel quale mi impegno a vendere la suddetta casa entro Novembre 2010 (prima dei 5 anni, che scadrebbero a Febbraio 2011) per ricomprarne una nuova in costruzione (rogito previsto a Marzo 2011).
    Adesso ci sono due temi:
    • il primo l’eventuale perdita delle agevolazioni prima casa non dovrebbe avvenire in quanto, si vendo la casa prima dei 5 anni, ma ne riacquisto una nuova da adibire sempre come prima casa entro l’anno
    • il secondo riguarda la tassazione della plusvalenza, la norma cita:
    “Particolare attenzione deve essere prestata qualora si rivenda la casa acquistata da non più di 5 anni. Infatti, in questa caso (e solo in questo caso) la vendita è considerata fiscalmente un’operazione di speculazione e come tale la plusvalenza eventualmente realizzata deve essere indicata in dichiarazione dei redditi e conseguentemente tassata (pesantemente). La plusvalenza di cui si parla è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita ed il prezzo pagato a suo tempo per l’acquisto. Si può evitare la tassazione della plusvalenza solo quando si verificano le seguenti circostanze:
    • l’immobile è stato ricevuto per donazione
    • l’immobile è ricevuto in eredità
    • l’immobile ha rappresentato per la maggior parte del tempo (intercorso dall’acquisto alla vendita) l’abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari”
    Dovrei ricadere nell’ultimo punto in quanto questa casa effettivamente è stata la mia abitazione principale.
    Ma vista l’esperienza trascorsa ed il discorso della residenza, per non incappare in ulteriori futuri accertamenti conviene cercare di spostare il rogito di vendita dell’attuale casa dopo i 5 anni (ossia fine Febbraio 2011) oppure non c’è problema e vado tranquillo così come originariamente pianificato.
    In quest’ultimo caso non si dovrebbero pagare plusvalenze in quanto, come sopra evidenziato, l’immobile ha rappresentato per la maggior parte del tempo (intercorso dall’acquisto alla vendita) l’abitazione principale del proprietario.
    Aggiungo in realtà per la totalità del tempo tra acquisto e vendita ha rappresentato la mia abitazione principale, anche se la residenza anagrafica non era fissata lì, infatti lo stesso fisco afferma che:
    Elemento determinante della nozione di "abitazione principale" è il concetto di "dimora abituale" che può anche non coincidere con quello specifico della "residenza anagrafica".
    Il contribuente può attestare, mediante autocertificazione resa ai sensi del Dpr 445/2000, che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

  2. #2
    RENA84 è offline Senior Member
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    Se l'immobile è stato abitazione principale per almeno tre anni non c'è plusvalenza

  3. #3
    schecco è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da RENA84 Visualizza Messaggio
    Se l'immobile è stato abitazione principale per almeno tre anni non c'è plusvalenza
    Si, in fatti io ci vivo da quando l'ho acquistato (utenze intestate, pagamento tarsu, ecc), ma la residenza l'ho cambiata solo un paio di mesi fa.
    Si tratta di capire come interpretano il concetto di abitazione principale (dimora abituale) che non dovrebbe essere strettamente connesso alla residenza anagrafica.

  4. #4
    RENA84 è offline Senior Member
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    Definizione di abitazione principale da istruzioni 730:

    si precisa che abitazione principale è quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

    Però per agevolazioni prima casa ci vuole anche la residenza

  5. #5
    fabrizio è offline Senior Member
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    Per l'agevolazione prima casa è sufficiente la residenza nel comune ove è situato l'immobile, non che la residenza sia stabilita presso tale immobile o che lo stesso sia utilizzato come abitazione principale... Quest'ultimo requisito rileva solo per la non tassabilità della plusvalenza in caso di cessione nei 5 anni.
    Fabrizio Maimone
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  6. #6
    RENA84 è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da fabrizio Visualizza Messaggio
    Per l'agevolazione prima casa è sufficiente la residenza nel comune ove è situato l'immobile, non che la residenza sia stabilita presso tale immobile o che lo stesso sia utilizzato come abitazione principale... Quest'ultimo requisito rileva solo per la non tassabilità della plusvalenza in caso di cessione nei 5 anni.
    Quindi concordi che se l'immobile è stato abitazione principale per almeno tre dei cinque anni non c'è plusvalenza

  7. #7
    robil è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da RENA84 Visualizza Messaggio
    Quindi concordi che se l'immobile è stato abitazione principale per almeno tre dei cinque anni non c'è plusvalenza
    La plusvalenza non è imponibile se la cessione avviene dopo 5 anni dall'acquisto. i 3 anni forse sono un parametro che riguarda la perdita o meno dell'agevolazione per prima casa. ma il concetto di plusvalenza imponibile (sia essa prima casa, seconda o terza..) esiste fino all'ultimo giorno del 5 anno successivo all'acquisto.

    Roberto Loddo

    Dottore commercialista
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    Soggetto incaricato CAF.Do.C Spa

    Sassari (SS)-Ortueri (NU)

  8. #8
    schecco è offline Junior Member
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    La residenza l'ho avuta fino a qualche mese fa in un'altra città diversa dalla prima casa.
    Infatti nell'accertamento (revoca benefici prima casa) che mi hanno inviato mi contestavano il mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi successivi al rogito. Ma come scritto nel primo msg "fiume" ho usufruito dei benefici prima casa in quanto l'immobile è sito nel comune dove svolgo la mia attività principale (nel rogito non mi ero impegnato a trasferire la residenza). Questo accertamento dovrebbe essere risolto positivamente, aspetto la risposta formale dell'agenzia delle entrate.
    Quindi il mio tema adesso è relativo alla plusvalenza, in quanto venderò prima dei 5 anni sempre questa casa. Ho paura che un domani mi facciano l'accertamento contestandomi di nuovo il solito tema della residenza nel comune dove è sito l'immobile.
    Come dicevo lì il concetto è quello dell'abitazione principale (dimora abituale), nel mio caso non coincide con la residenza anagrafica (se non per qualche mese), ma effettivamente la casa è stata ed attualmente è ancora la mia abitazione principale (utenze, tarsu,...)
    Storia un pò complessa...
    grazie a tutti

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