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Discussione: Plusvalenza costituzione diritto di superficie su tetto

  1. #1
    ergo3 è offline Senior Member
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    Predefinito Plusvalenza costituzione diritto di superficie su tetto

    Una società concede la costituzioe di diritto di superficie su capannone (bene immobile strumentale per natura) ad altra scietà affinche possa costruire impianto fotovoltaico.

    Ai fini delle IIDD:
    1) Il corrispettivo della cessione di tale diritto reale ventennale determina una plusvalenza?
    2) tale plusvalenza come si calcola? (a tal fine il costo di costruzione o acuisto come si determina?)


    Ai fini IVA:
    1) può essere atto di cessione immobiliare soggetto ad iva su opzione con applicazione del reverse charge?
    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

  2. #2
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    Come é rilevabile da quest'intervento Il trattamento fiscale e contabile del diritto di superficie la concessione del diritto di superficie a tempo determinato si qualifica come diritto di costruzione di un bene a cura del superficiario su un bene immobile di proprietá altrui. Estinto il diritto di superficie per decorso del termine, il bene costruito sul bene in diritto di superficie viene acquisito dal concedente ex art. 952 del cod.civ. Quindi quanto pagato come canone di godimento va qualificato in modo similare alla locazione con la possiblitá di optare per il regime di imponibiltá Iva.

    Rif. C.M. 272/2002 E 157/E/2007.

    Saluti
    Ultima modifica di Enrico Larocca; 03-11-11 alle 02:58 AM
    Unusquisque faber fortunae suae
    (Traduzione: Ognuno è artefice della propria fortuna)
    di Appio Claudio

  3. #3
    ergo3 è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da Enrico Larocca Visualizza Messaggio
    Come é rilevabile da quest'intervento Il trattamento fiscale e contabile del diritto di superficie la concessione del diritto di superficie a tempo determinato si qualifica come diritto di costruzione di un bene a cura del superficiario su un bene immobile di proprietá altrui. Estinto il diritto di superficie per decorso del termine, il bene costruito sul bene in diritto di superficie viene acquisito dal concedente ex art. 952 del cod.civ. Quindi quanto pagato come canone di godimento va qualificato in modo similare alla locazione con la possiblitá di optare per il regime di imponibiltá Iva.

    Rif. C.M. 272/2002 E 157/E/2007.

    Saluti
    Grazie dottore.
    Anche io ero certo di questa intarpretazione ma la risoluzione n. 112/2009 che allego, citando l'art. 9 del TUIR co.5 e rimandando all'art 86, farebbe rientrare tali corrispettivi tra le plusvalenze patrimoniali. La questione, poi, è la detreminazione di tale plusvalenza che, ancorchè riferita a terreni, viene fatta coincidere con l'intero corrispettivo!!
    Nel mio caso particolare parlo di lastrico solare o tetto su capannone (strumentale per natura). Che ne pensa?
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    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

  4. #4
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    ciao Giuseppe,

    allora così come ho scritto nell'articolo che ti ho segnalato nel precedente post, occorre distinguere tra diritto di superficie con durata determinata (per il quale non può che configurarsi solo un puro godimento temporaneo del bene che non può generare minusvalenze o plusvalenze) e diritto di superficie con durata indeterminata, assimilabile alla cessione in proprietà del diritto. Credo che la soluzione prospettata dalla R.M. 112/2009, sia ipotizzabile solo per i diritti di superficie a tempo indeterminato. E poi sull'ammontare della plusvalenza ci sono dei problemi secondo l'interpretazione ministeriale perché si può parlare di plusvalenza solo come differenziale e non come corrispettivo totale e per la quantificazione del costo andrebbe fatto un stima di quello che è il valore attuale delle rendite associate ai canoni da pagare, calcolate ad un tasso di attualizzazione compatibile.

    Saluti
    Unusquisque faber fortunae suae
    (Traduzione: Ognuno è artefice della propria fortuna)
    di Appio Claudio

  5. #5
    ergo3 è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da Enrico Larocca Visualizza Messaggio
    ciao Giuseppe,

    allora così come ho scritto nell'articolo che ti ho segnalato nel precedente post, occorre distinguere tra diritto di superficie con durata determinata (per il quale non può che configurarsi solo un puro godimento temporaneo del bene che non può generare minusvalenze o plusvalenze) e diritto di superficie con durata indeterminata, assimilabile alla cessione in proprietà del diritto. Credo che la soluzione prospettata dalla R.M. 112/2009, sia ipotizzabile solo per i diritti di superficie a tempo indeterminato. E poi sull'ammontare della plusvalenza ci sono dei problemi secondo l'interpretazione ministeriale perché si può parlare di plusvalenza solo come differenziale e non come corrispettivo totale e per la quantificazione del costo andrebbe fatto un stima di quello che è il valore attuale delle rendite associate ai canoni da pagare, calcolate ad un tasso di attualizzazione compatibile.

    Saluti

    Ho riletto con attenzione la circolare 119/2009 e si evince, quale ipotesi di partenza, la durata a "tempo determinato". Anche l'Agenzia, nel prospettare la propria interpretazione, dà atto della temporaneità del diritto reale di godimento, rinviando comunque all'art. 86 (plusvalenze).

    A parte questa interpretazione del tutto discutibile, se si considerasse l'ipotesi del "canone", nel caso in cui esso fosse corrisposto alla sottoscrizione dell'atto mediante attualizzazione in unica soluzione, occorrerebbe rilevare un risconto passivo pluriennale e la tassazione avverrà in base al principio di competenza comunque. Ho capito bene?

    Grazie Enrico
    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

  6. #6
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    Non riesco a comprendere come si possa teorizzare (contraddicendo senza valide argomentazioni un precedente orientamento) che un'operazione di godimento generi plusvalore, in assenza di alienazione patrimoniale.

    Occorrerebbe rivedere tutta la letteratura sul tema delle plusvalenze e i principi che l'hanno ispirata, per cui questo rinvio all'art. 86 mi sembra del tutto fuorviante, senza un diritto di godimento a tempo indeterminato, assimilabile negli effetti ad una cessione, questa si prodromica di generare plusvalori.

    La seconda questione ipotizzando una possibile corresponsione del canone una tantum richiederebbe sarebbe inevitabile un risconto per competenza.

    Saluti
    Unusquisque faber fortunae suae
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    di Appio Claudio

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