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Discussione: Omissione della pertinenza nella registrazione del contratto d'affitto

  1. #1
    Nightfly è offline Junior Member
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    Predefinito Omissione della pertinenza nella registrazione del contratto d'affitto

    Per un disguido, all'atto della registrazione del contratto d'affitto del mio appartamento nel 2012, ho omesso di includere nell'elenco delle pertinenze i dati relativi al box, che non compare esplicitamente citato neanche nel contratto. Volendo regolarizzare la mia posizione, cosa mi conviene fare?
    A mio avviso ho due possibili opzioni: la prima sarebbe stipulare un contratto d'affitto per il solo box e registrarlo regolarmente all'Agenzia delle Entrate, ma in questo caso dovrei indicare un canone che in realtà mi viene già corrisposto, in virtù del contratto di locazione dell'appartamento. Questo tra l'altro renderebbe più complicata, nonché non esattamente rispondente alla realtà, la ripartizione del reddito da locazione nella dichiarazione dei redditi.
    La seconda opzione sarebbe sostituire il vecchio contratto con uno nuovo, in cui sia esplicitamente menzionato l'affitto del box, e che potrebbe essere registrato normalmente. Sarebbe regolare in questo caso disdire il vecchio contratto con la raccomandata A/R, sei mesi prima di stipularne uno nuovo?
    Grazie per la risposta.

  2. #2
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    Domanda: esiste un vincolo pertinenziale tra il box e l'appartamento?

  3. #3
    Nightfly è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da valeria.nicoletti@libero.it Visualizza Messaggio
    Domanda: esiste un vincolo pertinenziale tra il box e l'appartamento?
    Sì, il box è nel condominio dell'appartamento, quindi ha lo stesso foglio e particella catastali dell'appartamento.

  4. #4
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    art. 818 c.c. " Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (1). Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici (2). La cessazione (3) della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale."
    Potresti invocare la presunzione del primo periodo
    p3rn1 likes this.

  5. #5
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    Grazie Valeria, ma cosa mi conviene fare, stipulare un nuovo contratto solo per il box oppure annullare il contratto in essere e stipularne uno nuovo per appartamento e box insieme? Riflettendoci un po' in base alle mie conoscenze da profano, mi sembra di intravedere dei problemi in entrambi i casi.

    Nel primo caso, in dichiarazione dei redditi dovrei segnalare il reddito proveniente dall'affitto del box separatamente da quello dell'appartamento, in proporzione rispetto alle rispettive rendite catastali: in questo modo, che reddito potrei indicare nel contratto relativo al box? Non zero, visto che altrimenti sarebbe un controsenso fare un contratto, e non un valore proporzionale alla rendita catastale, visto che il box viene già nei fatti pagato in virtù del contratto esistente. Quindi la cosa non mi sembra fattibile.

    Nel secondo caso, è possibile disdire il vecchio contratto con la raccomandata A/R, pagando la risoluzione del contratto, sei mesi prima di stipularne uno nuovo, anche se il contratto non è arrivato a sei mesi prima della scadenza naturale dei quattro anni? Nel caso in esame, la data di decorrenza del contratto è il 1° novembre 2012, quindi mancano ancora due anni e mezzo alla prima scadenza naturale: la domanda è se posso comunque annullarlo oggi con disdetta e risoluzione, e far partire il nuovo contratto tra sei mesi.

    Grazie per la risposta.

  6. #6
    p3rn1 è offline Member
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    Citazione Originariamente Scritto da Nightfly Visualizza Messaggio
    Grazie Valeria, ma cosa mi conviene fare, stipulare un nuovo contratto solo per il box oppure annullare il contratto in essere e stipularne uno nuovo per appartamento e box insieme? Riflettendoci un po' in base alle mie conoscenze da profano, mi sembra di intravedere dei problemi in entrambi i casi.

    [...]

    Grazie per la risposta.
    Per semplificare: perché non registrare un contratto con il comodato gratuito del box? Magari con la stessa scadenza dell'altro contratto. Alla scadenza, fai un nuovo contratto con inserita la pertinenza.

  7. #7
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    Allora, poichè il codice civile prevede che, salvo che non sia espressamente satbilito il contrario, la pertinenza il box segue l'immobile anche nella locazione, non vedo perchè fare un altro contratto
    p3rn1 and bepizomon like this.

  8. #8
    Nightfly è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da valeria.nicoletti@libero.it Visualizza Messaggio
    Allora, poichè il codice civile prevede che, salvo che non sia espressamente satbilito il contrario, la pertinenza il box segue l'immobile anche nella locazione, non vedo perchè fare un altro contratto
    Sono partito dal seguente presupposto:
    Per dichiarare il reddito da fabbricati e pagare le relative imposte, in dichiarazione devo segnalare le proprietà dell'appartamento e del box separatamente, con le relative rendite catastali e i corrispondenti redditi proporzionali ad esse. Se voglio usufruire della cedolare secca, devo anche indicare gli estremi del contratto di registrazione. Il box però non è stato citato nel contratto, né è stato inserito nella denuncia all'atto della registrazione. Quindi se indico per il box gli estremi del contratto in cui è presente solo l'appartamento, l'Agenzia delle Entrate non può sanzionarmi perché trova un'incoerenza tra la registrazione del contratto e la dichiarazione dei redditi?
    Inoltre, un domani il conduttore non potrebbe accampare diritti di usucapione sul box regolarmente usato, ma che non compare nel contratto di locazione?

  9. #9
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    Premesso che nel post non hai mai citato la cedolare secca, e quando si fanno i quesiti si dovrebbe esser precisi............. c'è da dire che la norma parla di locazione di immobili, quello che riguarda box e altro lo trovi nella circolare 26 del 2011 che ti dice che devono essere indicati entrambi le unità, dimenticando quando stabilisce il codice civile.
    Ora, mi piace ricordare che la prassi, e le circolari lo sono, sono normativa di secondo grado e subordinata alla legge, che parla di immobili, per cui una circolare a mio parere non può e non potrebbe sovvertire il codice civile.
    Sappiamo, chi si occupa di contenzioso, l'opinione a riguardo dell'AdE sulle circolari, per loro ogniscenti, per cui dovendo fare una valutazione di rischio tributario di accertamento se metti qualcosa accanto al box in dichiarazione il rischio è alto, e potresti dover affrontare un contenzioso.
    L'usucapione immobiliare, non potendo il conduttore contare sulla buona fede, sarebbe ventennale, e civilisticamente si guarda al 818 c.c. e non alle circolari AdE. A questo punto valuta, vedendo la circolare che ti ho detto se fare un contratto integrativo

  10. #10
    Nightfly è offline Junior Member
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    grazie Valeria, e scusa per le imprecisioni!

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