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Discussione: corrispettivo in natura

  1. #1
    ergo3 è offline Senior Member
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    Predefinito corrispettivo in natura

    Salve a tutti,
    come si rileva contabilmente una manutenzione straordinaria effettuata da un conduttore di un immobile dato in locazione?

    Naturalmente a fronte di tale manutenzione, si riduce il canone che altrimenti si sarebbe ottenuto.

    Immobilizzazioni materiali @ sopravvenienze attive (tassabili)

    Naturalmente tale somma sarà stralciata dal valore ammortizzabile dell'immobile.

    E' così?

    mi chiedo: se invece la manutenzione fosse stata effettuata dal locatore e, di contro, il canone fosse stato maggiore per il relativo valore, la manutenzione stessa sarebbe stata dedotta dal reddito, neutralizando fiscalmente la quotaparte del canone corrispondente.
    L'esigenza di porre a carico del conduttore la manutenzione è di natura strettamente finanziaria, nel senso che il locatore non ha diponibilità ad effettuarla alla cessione dell'immobile.
    Che ne pensate?
    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

  2. #2
    L'avatar di danilo sciuto
    danilo sciuto è offline Administrator
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    Citazione Originariamente Scritto da ergo3 Visualizza Messaggio
    Salve a tutti,
    come si rileva contabilmente una manutenzione straordinaria effettuata da un conduttore di un immobile dato in locazione?

    Naturalmente a fronte di tale manutenzione, si riduce il canone che altrimenti si sarebbe ottenuto.

    Immobilizzazioni materiali @ sopravvenienze attive (tassabili)

    Naturalmente tale somma sarà stralciata dal valore ammortizzabile dell'immobile.

    E' così?

    mi chiedo: se invece la manutenzione fosse stata effettuata dal locatore e, di contro, il canone fosse stato maggiore per il relativo valore, la manutenzione stessa sarebbe stata dedotta dal reddito, neutralizando fiscalmente la quotaparte del canone corrispondente.
    L'esigenza di porre a carico del conduttore la manutenzione è di natura strettamente finanziaria, nel senso che il locatore non ha diponibilità ad effettuarla alla cessione dell'immobile.
    Che ne pensate?
    E' la terza volta che rileggo questo post, ma c'è qualcosa che non mi quadra.

    A mio parere dobbiamo partire dal contratto. Cosa dice in merito alle spese straordinarie? Nulla (ossia sono a carico del locatore) o che sono a carico del conduttore?
    Non discutere con un idiota; ti porta al suo livello e poi ti batte con l'esperienza. SANTE PAROLE !

  3. #3
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da danilo sciuto Visualizza Messaggio
    E' la terza volta che rileggo questo post, ma c'è qualcosa che non mi quadra.

    A mio parere dobbiamo partire dal contratto. Cosa dice in merito alle spese straordinarie? Nulla (ossia sono a carico del locatore) o che sono a carico del conduttore?
    ciao Giuseppe,

    i costi di manutenzione straodinaria normalmente sono a carico del locatore. E' pur vero che per contratto si può stabilire che per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non spetti al conduttore alcuna indennità ovvero di porre a carico del locatore la minor somma tra quanto speso per il miglioramento e l'utilità che ne è conseguita al momento della riconsegna.

    Importante come dice Danilo è il contratto, fermo restando che se tali costi per contratto fossero posti a carico del locatore, il sostimento delle spese a cura del conduttore si configurerebbe come "anticipo" da stornare con il debito per canoni.

    Non dobbiamo dimenticare che ai sensi dell'art. 1575, co. 1, n.2) del cod. civ. il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, con ciò confermando che i costi di manutenzione straordinaria (senza dei quali l'immobile non può essere fruito) sono a suo carico e che diversamente si potrebbe configurare (anche se debitamente sottoscritta) una clausola vessatoria ex art. 1341 del cod. civ. impugnabile in sede civile, avendo tale clausola, ove sottoscritta, apportato limitazioni alla resposabilità del locatore.

    Se, invece, il conduttore decide di accollarsi i costi di manutenzione straordinaria (pensiamo agli adeguamenti ex 626/94 e successive modificazioni ed integrazioni) allora il costo va iscritto nell'attivo come costi per migliorie su beni di terzi ed ammortizzato dal locatore.

    Dulcis in fundo: tanti Auguri per il nuovo anno e a presto.

    Saluti
    Unusquisque faber fortunae suae
    (Traduzione: Ognuno è artefice della propria fortuna)
    di Appio Claudio

  4. #4
    ergo3 è offline Senior Member
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    Effettivamente non lo capisco nemmeno io, DAnilo. Ammazza!

    Ciao Danilo, Ciao Enrico
    in pratica:
    -lastrico solare in locazione ad € tot/anno per impianto fotovoltaico;
    -il conduttore, al fine di garantire un necessario supporto sottostante al proprio impianto fotovoltaico ed al fine, ulteriore, di garantirsi verso il locatore per la responsabilità in caso di infiltrazioni d'acqua, si accolla il rifacimento del tetto (questa è la previsione contrattuale).

    Quest'ultima situazione, potrebbe essere oggetto di contestazione come una miglioria da parte del conduttore su beni di terzi e, pertanto, assimilata a corrispettivo in natura da tassare? trattasi di somme importanti.
    Le previsioni contrattuali, però sono chiare e, se non vi fosse stato tale impiato, il rifacimento del tetto non sarebeb stato necessario.

    PEr la rilevzione contabile, nel caso in cui fosse effettivamente unn corrispettivo in natura, le scritture sarebbero quelle che ho proposto?

    Buon anno e, se non fossi stato chiaro, è colpa dello sfumante
    Ultima modifica di ergo3; 02-01-12 alle 04:41 PM
    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

  5. #5
    L'avatar di danilo sciuto
    danilo sciuto è offline Administrator
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    Citazione Originariamente Scritto da ergo3 Visualizza Messaggio
    in pratica:
    -lastrico solare in locazione ad € tot/anno per impianto fotovoltaico;
    -il conduttore, al fine di garantire un necessario supporto sottostante al proprio impianto fotovoltaico ed al fine, ulteriore, di garantirsi verso il locatore per la responsabilità in caso di infiltrazioni d'acqua, si accolla il rifacimento del tetto (questa è la previsione contrattuale).

    Quest'ultima situazione, potrebbe essere oggetto di contestazione come una miglioria da parte del conduttore su beni di terzi e, pertanto, assimilata a corrispettivo in natura da tassare? trattasi di somme importanti.
    Le previsioni contrattuali, però sono chiare e, se non vi fosse stato tale impiato, il rifacimento del tetto non sarebeb stato necessario.

    PEr la rilevzione contabile, nel caso in cui fosse effettivamente unn corrispettivo in natura, le scritture sarebbero quelle che ho proposto?
    Mi sento di escludere l'ipotesi di corrispettivo in natura e ritengo che la tua scrittura contabile non sia necessaria.

    Non discutere con un idiota; ti porta al suo livello e poi ti batte con l'esperienza. SANTE PAROLE !

  6. #6
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    L'impianto fotovoltaico installato sul lastrico solare di chi ? Del proprietario dell'immobile, del conduttore dell'immobile o di un terzo soggetto ?

    Da quello che scrivi, mi sembra di capire che l'impianto fotovoltaico è di un terzo soggetto che ha preso in locazione il lastrico solare dell'immobile in uso al conduttore.

    Partendo dal presupposto che ci sia un autorizzazione del locatore affinchè il conduttore possa far installare a terzi l'impianto fotovoltaico sul tetto dell'altrui proprietà, per contratto con la ditta installatrice dell'impianto fotovoltatico (il terzo soggetto) gli oneri di adattamento del lastrico solare ospitante sono a carico del conduttore.

    Quindi il conduttore sopporta delle spese, non mi sembra consegua dei proventi, per cui non riesco a focalizzare questo discorso dei corrispettivi in natura, per chi ? Per il locatore, che non paga nulla sulla miglioria e si ritrova la miglioria ?

    Mi spieghi meglio cortesemente questa storia del "corrispettivo in natura" indicandomi il soggetto che lo consegue e secondo te perchè ?

    Saluti
    Unusquisque faber fortunae suae
    (Traduzione: Ognuno è artefice della propria fortuna)
    di Appio Claudio

  7. #7
    ergo3 è offline Senior Member
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    Contratto di locazione lastrico solare per installazione impianto fotovoltaico.
    Il conduttore, per costruire il proprio impiant fotovoltaico, s'impegna contrattualmente ad accollarsi il rifacimento del tetto in quanto necessario, sia per esigenze funzionali di ancoraggio dell'impianto fotovoltaico, sia per ottenere un'impermealizzazione perfetta del tetto in quanto, contrattualmente, s'impegna a mantenere in perfetto stato il lastrico stesso.

    Di fatto c'è un migliramento dell'immobile su cui insiste il lastrico. Questo miglioramento, a favore del locatore-proprietario (società di capitali) dell'immobile stesso, in sede di contestazione, potrebbe esse inteso imponibile ai fini delle IIDD e IVA?

    Anch'io sono dell'opinione di Danilo ma potrebbe sfuggirmi qualche presunzione di legge in materia.
    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

  8. #8
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da ergo3 Visualizza Messaggio
    Contratto di locazione lastrico solare per installazione impianto fotovoltaico.
    Il conduttore, per costruire il proprio impiant fotovoltaico, s'impegna contrattualmente ad accollarsi il rifacimento del tetto in quanto necessario, sia per esigenze funzionali di ancoraggio dell'impianto fotovoltaico, sia per ottenere un'impermealizzazione perfetta del tetto in quanto, contrattualmente, s'impegna a mantenere in perfetto stato il lastrico stesso.

    Di fatto c'è un migliramento dell'immobile su cui insiste il lastrico. Questo miglioramento, a favore del locatore-proprietario (società di capitali) dell'immobile stesso, in sede di contestazione, potrebbe esse inteso imponibile ai fini delle IIDD e IVA?

    Anch'io sono dell'opinione di Danilo ma potrebbe sfuggirmi qualche presunzione di legge in materia.
    Giuseppe, secondo me no.

    Il contratto di locazione potrebbe prevedere che il conduttore debba ripristinare alla cessazione del contratto lo stato dell'immobile ex ante la miglioria, oppure consegnare l'immobile nel nuovo stato, senza alcun diritto ad ottenere dal locatare un indennizzo per le migliorie apportate.

    Cosa prevede il contratto di locazione in essere al riguardo ?

    Il discorso fatto ha delle similitudini, ad esempio, con il problema degli adeguamenti strutturali previsti dalla D.Lgs. 626/1994 e successive modificazioni ed integrazioni, in materia di sicurezza negli ambienti di lavoro, che può portare a degli adeguamenti strutturali che sono in funzione del tipo di attività svolta e dei rischi ad essa riferibili, per i quali occorrerà rilevare in capo al conduttore che li ha adeguati un costo pluriennale su beni di terzi, da ammortizzare in ossequio ad OIC 16, ove si ravvisi che tali adeguamenti abbiano portato ad un incremento della vita utile del cespite adeguato.

    Altro per il locatore francamente non vedo, se non la possibilità futura in caso di vendita o di locazione, di monetizzare il plusvalore connesso alla presenza di un impianto di produzione autonoma di energia solare, che potrebbe far aumentare il prezzo di vendita dell'immobile o far aumentare il canone di locazione dello stesso.

    Saluti
    Ultima modifica di Enrico Larocca; 03-01-12 alle 09:46 AM
    Unusquisque faber fortunae suae
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    di Appio Claudio

  9. #9
    ergo3 è offline Senior Member
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    Il contratto prevede l'adeguamento strutturale in funzione del tipo di attività svolta dal conduttore (impianto fotovoltaico) a totale carico di quest'ultimo senza riconoscimento d'indennizzo da parte del locatore. Il contratto parla chiaro. Quindi, sei sulla mia stessa linea (come quella di Danilo) e cioè che nulla sarebbe contestabile in capo al locatore per il nuovo tetto così costruito, pur essendo, di fatto una miglioria (tetto nuovo in luogo di uno relativamente vecchio ma funzionale).
    Grazie Enrico.
    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

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