Risultati da 1 a 3 di 3

Discussione: Richiesta parere

  1. #1
    shran710 è offline Junior Member
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    Predefinito Richiesta parere

    Buongiorno. Vi chiedo di darmi gentilmente un parere se potete. La storia è un po' lunga cerco di accorciarla il più possibile. 5 anni fa è stata creata una società di gestione immobiliare (srl) formata da due soci. Un papà e l'unico figlio. Dopo la costituzione, gli immobili di proprietà quasi totalmente del papà sono stati dati in affitto alla società con un contratto di affitto ultra-trentennale. Sulla base di questo contratto papà e figlio percepivano un canone di 50.000 euro all'anno (80% papà e 20% figlio). Gli immobili comunque avevano bisogno di essere ristrutturati e le spese di ristrutturazione sono state sostenute dalla società, inserite in bilancio come migliorie su beni di terzi e ammortizzate in quote pari alla durata dell'affitto ultra-trentennale. Il papa' nel frattempo è morto e i beni sono passati tutti al figlio. Il risultato di questa operazione è che in tutto questo tempo, la società non ha ricavato nulla in quanto gli immobili dovevano essere ristrutturati e non erano agibili. Quindi per lo più è andata in perdita. I due soci prima e l'unico socio poi si sono sorbiti un canone di 50.000 euro all'anno che gli ha fatto pagare l'aliquota massima IRPEF (avendo entrambi altri redditi). Per poter far fare delle ristrutturazioni alla società padre e figlio hanno versato dei finanziamenti infruttiferi alla stessa. In pratica la costituzione della società non è servita a niente anzi è stata solo un danno. A mio parere si sarebbe dovuta costituire con conferimento degli immobili, pagando forse le ipotecarie alte, ma risparmiando circa 20/30 mila euro di imposte all'anno. Sulla base di quanto sopra adesso vorrei fare così:
    - eliminare il contratto di affitto ultra-trentennale;
    - fare un conferimento in società dei soli immobili con locazione commerciale;
    - cambiare tutti i contratti di locazione ad uso abitativo con contratti con cedolare secca a canone concordato.
    I miei dubbi sono solo su:
    - migliorie di beni su terzi. Che fine fanno?
    - Il contratto di locazione ultra-trentennale: l'agenzia delle entrate secondo voi può creare problemi per la cessazione anzitempo?
    Grazie in anticipo a tutti coloro che vorranno darmi pareri, spunti di riflessione, link di approfondimento ecc... Grazie!!!
    Ultima modifica di shran710; 26-07-18 alle 04:38 PM

  2. #2
    paolab è offline Senior Member
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    Il contratto ultra trentennale quindi era stato anche trascritto...?
    ***
    Comunque l'agenzia non può fare storie perchè se le parti decidono di interrompere un rapporto lei non può intervenire.
    ***
    Concordo sul fatto che era stato impostato tutto male
    ***
    Io lascerei tutto di proprietà del privato, specialmente ora che i lavori di sistemazione sono stati fatti. IN caso di rivendita, non si sa mai nella vita, non ci saranno imposte da pagare sulle plusvalenze
    ***
    La SRL la metterei in liquidazione per poi chiuderla

  3. #3
    shran710 è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da paolab Visualizza Messaggio
    Il contratto ultra trentennale quindi era stato anche trascritto...?
    ***
    Comunque l'agenzia non può fare storie perchè se le parti decidono di interrompere un rapporto lei non può intervenire.
    ***
    Concordo sul fatto che era stato impostato tutto male
    ***
    Io lascerei tutto di proprietà del privato, specialmente ora che i lavori di sistemazione sono stati fatti. IN caso di rivendita, non si sa mai nella vita, non ci saranno imposte da pagare sulle plusvalenze
    ***
    La SRL la metterei in liquidazione per poi chiuderla
    Ciao Paola, ti ringrazio tanto per il parere. Il contratto è stato registrato regolarmente all'ade.
    Lasciare tutto di proprietà del privato comporta comunque una tassazione molto alta. Considera che i locali con locazione commerciale, pur essendo il 20% del patrimonio immobiliare totale danno circa il 60% del fatturato. Considera inoltre che molti appartamenti con locazione a privati sono stati locati da poco più di un anno e l'idea è quella di locare anche gli altri rimasti. Insomma l'idea non è quella di rivendere, anche perché il momento non è dei migliori per vendere, quanto piuttosto quella di continuare ed incrementare il fatturato con le locazioni. Conferendo solo i locali con locazione commerciale ci sarebbe un risparmio di imposta consistente con il pagamento di ires e irap anziché irpef. Locare con cedolare secca i locali ai privati invece, senza conferirli, farebbe risparmiare ulteriore irpef. Quindi l'idea di massima è questa. Sul discorso della locazione ultra-trentennale anche io sono d'accordo con te sul fatto che l'agenzia non dovrebbe fare storie. Ma sono le migliorie che annualmente ammortizzo in base alla durata del contratto ultra-trentennale che mi creano qualche problema. Continuo ad ammortizzarle? (Su questo mi viene da dire di si in quanto le nella sostanza le spese di ristrutturazione sono state sostenute con i finanziamenti infruttiferi dei soci). E per quanto le ammortizzo semmai, dato che il contratto di locazione lo elimino e gli ammortamenti sono stati commisurati sulla sua durata?
    Grazie ancora per l'aiuto.
    )))))
    Ultima modifica di shran710; 31-07-18 alle 04:42 PM

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