Acquisto di una casa gravata da mancato pagamento di imposta di successione

[balcbalc75]

Gentilissimi,

ho firmato un compromesso per l’acquisto di una casa oggetto di successione testamentaria, per la quale ho già anticipato una consistente somma a titolo di caparra confirmatoria.

Ho il sospetto che il venditore non pagherà le imposte di successione (8% sul valore catastale, in quanto l’erede non è un famigliare). Se così fosse, l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi sull’immobile che andrò a rogitare o comunque sul mio patrimonio?

Si tenga conto di due aspetti:
- l’importo della caparra confirmatoria è già stato versato ed è molto alto, per cui non posso scalare l’importo delle tasse di successione dal saldo al rogito. Ciò che andrò a pagare coprirà quasi per intero l’ipoteca della banca, in quanto la casa è gravata da mutuo.
- Il venditore è proprietario di altri immobili (due già ipotecati, il terzo libero da ipoteche).

Come posso tutelarmi? E’ sufficiente chiedere a mio favore un’ipoteca sul terzo immobile, sempre che il venditore sia d’accordo?

Grazie molte di un vostro consiglio.
Barbara

[s.antonelli]

Gentilissimi,

ho firmato un compromesso per l’acquisto di una casa oggetto di successione testamentaria, per la quale ho già anticipato una consistente somma a titolo di caparra confirmatoria.

Ho il sospetto che il venditore non pagherà le imposte di successione (8% sul valore catastale, in quanto l’erede non è un famigliare). Se così fosse, l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi sull’immobile che andrò a rogitare o comunque sul mio patrimonio?

Si tenga conto di due aspetti:
- l’importo della caparra confirmatoria è già stato versato ed è molto alto, per cui non posso scalare l’importo delle tasse di successione dal saldo al rogito. Ciò che andrò a pagare coprirà quasi per intero l’ipoteca della banca, in quanto la casa è gravata da mutuo.
- Il venditore è proprietario di altri immobili (due già ipotecati, il terzo libero da ipoteche).

Come posso tutelarmi? E’ sufficiente chiedere a mio favore un’ipoteca sul terzo immobile, sempre che il venditore sia d’accordo?

Grazie molte di un vostro consiglio.
Barbara

Il problema secondo me è alla base, se l'erede non paga le imposte di successione non può presentare la dichiarazione di successione, quindi non può volturare l'immobile al catasto, quindi non te lo può vendere.
Spero che nel compromesso fosse prevista una bella penale in caso di mancata vendita per responsabilità del venditore.
Non può usare la tua caparra per sistemare il debito?

[balcbalc75]

Grazie per la risposta.
Purtroppo non ho clausole di questo tipo nel compromesso.
La mia caparra è stata già utilizzata dal compratore per risanare sue posizioni debitorie (purtroppo non ne ero a conoscenza prima)
Confermo: per rogitare necessito della dichiarazione di successione. E’ per questo motivo che ho deciso di anticipare a titolo di prestito (probabilmente saranno persi) le imposte indirette che devono essere versate all’Agenzia delle Entrate per poter ottenere la successione.
Ho anticipato troppo e fare una causa legale risulterebbe troppo oneroso e soprattutto vs. una persona con situazioni debitorie così pesanti.
La mia domanda è questa: per i motivi che ho descritto ho ragione di pensare che il venditore non pagherà le imposte dirette che invece devono essere saldate entro 60gg dalla successione.
In questo caso in quanto trattasi di erede terzo (ex marito) sono pari all’8% sul catastale.
Posso pensare che un domani l’A.E. può rivalersi su di me se il venditore=erede non paga?
Mi rendo conto che non è così semplice..spiegare. Pago l’ingenuità di non aver indagato su questa persona…e adesso mi trovo in guai seri
Grazie ancora
Barbara

[valeria.nicoletti@libero.it]

Ho capito la tua posizione, ma credimi, come ti hanno già scritto, il problema principale potrebbe non essere quello fiscale, ma quello civilistico poichè non risultando la voltura nelle registrazioni a causa della mancata presentazione della successione che richiede il versamento delle imposte, il notaio potrebbe non poter procedere al rogito

[balcbalc75]

Vero! E’ per questo che ho deciso di pagare le imposte indirette proprio perché per andare al rogito ho bisogno della successione e della relativa voltura intestatario che ne consegue.
Purtroppo però le imposte non finiscono qui. Ci sono delle imposte dirette che deve pagare l’erede=venditore pari all’8% del catastale (Eredità lasciata dall’ex moglie all’ex marito)
E’ qui che nasce la mia domanda: se il venditore non le pagherà e io nel frattempo sarò diventata proprietaria…può l’A.E. rivalersi su di me (acquirente)?
Grazie a tutti

[s.antonelli]

Vero! E’ per questo che ho deciso di pagare le imposte indirette proprio perché per andare al rogito ho bisogno della successione e della relativa voltura intestatario che ne consegue.
Purtroppo però le imposte non finiscono qui. Ci sono delle imposte dirette che deve pagare l’erede=venditore pari all’8% del catastale (Eredità lasciata dall’ex moglie all’ex marito)
E’ qui che nasce la mia domanda: se il venditore non le pagherà e io nel frattempo sarò diventata proprietaria…può l’A.E. rivalersi su di me (acquirente)?
Grazie a tutti

non mi risulta che ci siano imposte da pagare se non quelle necessarie per la presentazione della dichiarazione di successione.
Se gli paghi tu l'F23 delle imposte ipotecaria/catastale e successione e poi lo accompagni a presentare materialmente la dichiarazione non penso possa farti scherzi, poi lo scali da prezzo della casa.
Ovvio che prima di pagare mi faccio firmare col sangue che poi mi vende la casa, rifarei un compromesso più vincolante.
Meglio rimetterci altri duecento euro per registrarlo...magari fattelo fare dal notaio che ti seguirà per l'acquisto.

Se invece ti riferisci all'eventuale irpef che deve pagare il venditore sulla plusvalenza ottenuta nella vendita è un altro discorso.
Ma avendola ricevuta in successione va verificato se ha i requisiti per non essere tassata.
comunque nell'atto di vendita si mette sempre la garanzia del venditore di aver pagato tutte le imposte relative all'immobile.

[balcbalc75]

Grazie molte del vs aiuto. Il punto centrale è: dopo il rogito, il venditore deve pagare entro 60 gg le imposte di successione (8% sul valore catastale).
Visto che il venditore (probabilmente) non pagherà, l'AE potrebbe esercitare il suo privilegio sull'immobile (a quel punto già mio) e aggredirlo?

NB: non posso scalare il valore delle imposte dal saldo al rogito (che copre giusto giusto l'ipoteca immobiliare...)

[s.antonelli]

Il punto centrale è: dopo il rogito, il venditore deve pagare entro 60 gg le imposte di successione (8% sul valore catastale).

Ma chi te l'ha detta sta cosa?
il pagamento deve essere già fatto nel momento in cui l'immobile viene venduto....
non so in che altro modo spiegarlo...

[valeria.nicoletti@libero.it]

Conferno quanto ti hanno detto: la successione, compresa la voltura incatasto, dove si va con la dichiarazione di successione e si deveno pagare i relativi diritti per la voltura, deve essere fatta prima del rogito .
Quando in Agenzia delle Entrate si presenta la dichiarazione di successione, il modello F23, attestante il pagamento delle imposte di successione deve essere ad esso allegato! Il pagamento delle imposte di successione deve avvenire per forza prima, non so chi ti abbia detto che si fa dopo....

[balcbalc75]

E' così!! Ma esistono anche le imposte che devono essere pagate entro 60gg dalla dichiarazione di successione.
Nel caso di eredi in linea diretta non c'è nulla da pagare con una franchigia pari a 1.000.000 di euro.
Quando a ereditare, come in questo caso, è l'ex marito la tassa da corrispondere è pari all'8% del valore catastale!
Purtroppo ho scoperto in questi giorni che trattandosi di imposta indiretta l'A.E. può esercitare privilegio anche sull'immobile che viene venduto.....questo avviene quando, come in questo caso, l'erede ha una situazione debitoria pesante e abbiamo ragione di pensare che non pagherà.
Come tutelarmi da questo? Sto pensando di far firmare al venditore un'ipoteca (per il valore delle imposte da pagare)...sempre che trovi un'immobile su cui poterlo fare.
Grazie ancora per l'aiuto e attenzione