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Discussione: Acquisto appartamento: costruttore non ultima lavori, ipoteca gravante!

  1. #1
    Paolo87 è offline Junior Member
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    Predefinito Acquisto appartamento: costruttore non ultima lavori, ipoteca gravante!

    Buon giorno a tutti,
    spero di non aver sbagliato sezione (Anzi in realtà spero di averla sbagliata, la cosa sarebbe più piacevole)!

    Comunque veniamo al sodo: nel mese di giugno ho acquistato un appartamento facente parte di una piccola palazzina (4unità immobiliari) di cui 2già vendute ed abitate.
    Il compromesso è stato effettuato tramite un agenzia immobiliare ed il costruttore proprietario: prezzo d'acquisto 200Mila€, caparra+acconto versati 40Mila€. Il giorno della firma mi viene presentata (già richiesta precedentemente senza esito positivo) la visura ipotecaria: ne risultano 160Mila€ di ipoteca!
    A questo punto vengo rassicurato da entrambe le parti che i lavori procederanno fino al momento del rogito.

    A settembre mi rendo conto che i lavori non procedono come previsto. Convoco il costruttore e dopo due mesi di "lotta" riesco a farlo partire nel mese di Novembre.
    Oggi mi trovo con una buona parte dei lavori svolte, ma mancanti le finiture ultime (ca. 10/15Mila€ di opere) e sono disperato in quanto non riesco più a farlo proseguire.
    La mia paura è che prima che io possa rogitare il venditore vada in fallimento oppure chiuda la ditta ed io rimanga "fregato".

    Vorrei rogitare il prima possibile ma chiaramente tutelandomi per non perdere i 10/15Mila€ che mi spettano.

    Come posso farmi valere?
    Grazie in anticipo!

  2. #2
    Paolo87 è offline Junior Member
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    Nessun consiglio?
    Sarebbe plausibile il fatto di andare a rogito detraendo una quotaparte per ultimare i lavori?Chi salderebbe il creditore del costruttore in questo caso?

  3. #3
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    L'ipoteca se non viene saldata prima del rogito o contemporaneamente ad esso, segue il bene e quindi è come se l'immobile costasse 360 mila euro. Immagino che dei 200 mila, 160 saranno destinati ad estinzione dell'ipoteca.

    Come sistemare i lavori residuali posto che i 40 mila euro di caparra saranno imputati al prezzo è piuttosto difficile almeno che la fornitura invece di essere fatturata per 200, venga fatturata per 185/190 mila euro, cioè al netto dei lavori non eseguiti.
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    Unusquisque faber fortunae suae
    (Traduzione: Ognuno è artefice della propria fortuna)
    di Appio Claudio

  4. #4
    Paolo87 è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da Enrico Larocca Visualizza Messaggio
    L'ipoteca se non viene saldata prima del rogito o contemporaneamente ad esso, segue il bene e quindi è come se l'immobile costasse 360 mila euro. Immagino che dei 200 mila, 160 saranno destinati ad estinzione dell'ipoteca.

    Come sistemare i lavori residuali posto che i 40 mila euro di caparra saranno imputati al prezzo è piuttosto difficile almeno che la fornitura invece di essere fatturata per 200, venga fatturata per 185/190 mila euro, cioè al netto dei lavori non eseguiti.
    Innanzitutto grazie per la risposta.
    Si chiaramente l'ipoteca và estinta al momento dell'atto!
    Ma quello che volevo sapere è se al momento dell'atto, nel caso andassi a versare l'intera cifra di 160Mila€ (la quale salderà il debito del creditore), potessi tutelarmi sui 15/20Mila€ che andrò ad investire poi. Come se andassi a bloccare una determinata cifra in caso di inadempienza futura del costruttore

  5. #5
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    No, secondo me i lavori non eseguiti vanno scalati dal prezzo totale proprio per l'incompletezza dell'opera.
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  6. #6
    Paolo87 è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da Enrico Larocca Visualizza Messaggio
    No, secondo me i lavori non eseguiti vanno scalati dal prezzo totale proprio per l'incompletezza dell'opera.

    Quello che vorrei fare!Ma come verrebbe estinta l'ipoteca se al momento dell'atto non viene versata la cifra per intero??

  7. #7
    Paolo87 è offline Junior Member
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    In realtà l'agenzia si stà muovendo per denunciare il costruttore in questione dato che:
    -ha "nascosto" l'ipoteca
    -non mi ha dato la fideiussione (come previsto dalla legge)
    -ha promesso opere pur sapendo di non poterle fare (ha debiti con tutti i suoi fornitori/operai)
    -ha "fatto sparire" i 40Mila€ versati di caparra+acconto: quest'ultimi sarebbero stati più che sufficienti per liquidare i fornitori ed ultimare l'opera!

  8. #8
    Enrico Larocca è offline Senior Member
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    Non ci sono problemi ad estinguere l'ipoteca di 160 mila Euro se paga 185/190, compresa la caparra ovviamente. Il costruttore utilizzerà parte della caparra per estinguere l'ipoteca. Lei versa 145/150 mila Euro in sede di rogito, che uniti alla caparra, sono sufficienti per estinguere l'ipoteca di 160 mila Euro.
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  9. #9
    Paolo87 è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da Enrico Larocca Visualizza Messaggio
    Non ci sono problemi ad estinguere l'ipoteca di 160 mila Euro se paga 185/190, compresa la caparra ovviamente. Il costruttore utilizzerà parte della caparra per estinguere l'ipoteca. Lei versa 145/150 mila Euro in sede di rogito, che uniti alla caparra, sono sufficienti per estinguere l'ipoteca di 160 mila Euro.
    Certamente!Sembra facile la cosa, ma se il costruttore "non ha una lira"??..:Cioè il mio problema è questo, altrimenti avrei già proceduto cosi!

  10. #10
    Dukes è offline Member
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    La situazione che descrivi sta diventando comune, sfortunatamente.

    Il miglior consiglio che mi viene da darti è di iniziare a farti assistere da una legale per la tutela della caparra versata e per mantenere la possibilità di acquistare l'appartamento, senza incorrere in ulteriori problematiche legali...

    La via più veloce per risolvere la questione è quella di accollarsi tu i lavori di finitura dell'appartamento e col saldo del prezzo apgare l'ipoteca bancaria; se non vi sono ulteriori problematiche almeno non perdi i 40mila euro già versati...

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