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Risultati da 1 a 10 di 14

Discussione: nuova revocatoria fallimentare

  1. #1
    fabmaz è offline Junior Member
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    Predefinito nuova revocatoria fallimentare

    Buongiorno,
    vorrei chiarirmi un dubbio relativo alla applicabilita' della revocatoria fallimentare nel caso di compravendita di immobili gia' costruiti, effettuata al giusto prezzo e per immobili adibiti a prima casa dal compratore.
    Leggendo noto spesso riferimenti agli immobili in costruzione ma non esplicitato se l'esclusione si applica anche a quelli gia' abitati etc.
    Resta poi da capire come si stabilisce il giusto prezzo... l'intermediazione di una agenza costituisce una qualche certificazione?

    Grazie di cuore anticipatamente!
    Fabio

  2. #2
    f.p
    f.p è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da fabmaz Visualizza Messaggio
    Buongiorno,
    vorrei chiarirmi un dubbio relativo alla applicabilita' della revocatoria fallimentare nel caso di compravendita di immobili gia' costruiti, effettuata al giusto prezzo e per immobili adibiti a prima casa dal compratore.
    Leggendo noto spesso riferimenti agli immobili in costruzione ma non esplicitato se l'esclusione si applica anche a quelli gia' abitati etc.
    Resta poi da capire come si stabilisce il giusto prezzo... l'intermediazione di una agenza costituisce una qualche certificazione?

    Grazie di cuore anticipatamente! Fabio
    premetto che non mi è chiarissima la domanda!! .. quindi è possibile che la risposta non colga nel segno.. però, ci provo!!
    la revocatoria fallimentare è lo strumento che consente al curatore di ricostituire il patrimonio del fallito, che sia stato in qualche modo depauperato dal fallito stesso, entro determinati limiti temporali.
    Ora, se l'immobile per il quale temi la revocatoria è stato venduto al "giusto prezzo" dal fallito (ovvero ad un prezzo di mercato, indipendentemente dall'intervento di una agenzia che non ha potere certificatorio) direi che la possibilità concreta di una revocatoria sia piuttosto remota, non avendo interesse il curatore a far dichiarare la inopponibilità di quell'atto nei confronti dell'acquirente in buona fede.
    "Alcune persone sognano cose importanti, altre stanno sveglie e le fanno".

  3. #3
    fabmaz è offline Junior Member
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    Gia', e' quello che mi turba: come stabilire qual'e' il giusto prezzo...
    Con i rogiti ora si indica sia la rendita catastale che il prezzo pagato, ma non credo significhi molto.
    Probabilmente serve una perizia, che si deve "ricordare" della situazione del mercato nel periodo della compravendita.
    In ogni caso c'e' la valutazione da parte del giudice sulla conoscenza da parte del compratore della situazione finanziaria del venditore.
    Sempre tutto abbastanza complicato in Italia...

    Grazie comunque...

  4. #4
    f.p
    f.p è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da fabmaz Visualizza Messaggio
    Gia', e' quello che mi turba: come stabilire qual'e' il giusto prezzo...
    Con i rogiti ora si indica sia la rendita catastale che il prezzo pagato, ma non credo significhi molto.
    Probabilmente serve una perizia, che si deve "ricordare" della situazione del mercato nel periodo della compravendita.
    In ogni caso c'e' la valutazione da parte del giudice sulla conoscenza da parte del compratore della situazione finanziaria del venditore.
    Sempre tutto abbastanza complicato in Italia...

    Grazie comunque...
    Si, ma bisogna valutare se effettivamente ci si trova in una situazione di pericolo!!
    1) Lei ha acquistato dal fallito quanto tempo prima che ne fosse dichiarato il fallimento?
    2) Il prezzo da lei pagato corrisponde effettivamente a quello dichiarato nell'atto notarile?
    3) In caso negativo (se, cioè, nell'atto avete dichiarato un prezzo inferiore a quello pagato) ha in sue mani una ricevuta/dichiarazione che dimostri il prezzo effettivamente versato al fallito?
    4) Il prezzo pagato era "di mercato" al momento dell'acquisto o il prezzo era sensibilmente più basso? (in termini di valutazione - non certificazione - potrebbe esserLe d'aiuto una agenzia immobiliare, anzi potrebbe acquisire il parere di più di una)
    5) Lei era a conoscenza dello stato di insolvenza del fallito?

    come vede le variabili sono tante, e di massima un curatore non parte con una revocatoria se ritiene che non ci siano quanto meno tutti questi presupposti!!
    Coraggio!! Nulla è ancora perduto!
    "Alcune persone sognano cose importanti, altre stanno sveglie e le fanno".

  5. #5
    fabmaz è offline Junior Member
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    Anzitutto chiedo scusa per aver lasciato la sua risposta in sospeso...
    Sono sempre di corsa...
    In realta' non sono in fase "critica", nel senso che la mia era una richiesta di informazione preliminare ad un acquisto in cui uno dei due proprietari venditori mi era stato presentato come imprenditore e del quale non avevo modo di acquisire informazioni, anche perche' residente e operante in altra citta'.
    Chiesti maggiori dettagli e fatta una verifica col notaio e' emerso che e' un consulente con partita IVA, non risulta iscritto al registro delle imprese, ne socio ne amministratore di impresa alcuna, quindi non e' un soggetto fallibile.
    Tanto rumore per nulla, se la gente parlasse chiaro dall'inizio...
    Il dubbio m'era poi venuto perche' effettivamente ho acquistato ad un prezzo abbastanza conveniente (anche se direi di mercato perche' l'immobile e' rimasto in vendita per oltre 6 mesi prima che la mia offerta - 20KEuro piu' bassa della richiesta - fosse accettata).
    Comunque, grazie davvero per l'aiuto.

  6. #6
    jubileo è offline Junior Member
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    Unhappy

    Citazione Originariamente Scritto da f.p Visualizza Messaggio
    Si, ma bisogna valutare se effettivamente ci si trova in una situazione di pericolo!!
    1) Lei ha acquistato dal fallito quanto tempo prima che ne fosse dichiarato il fallimento?
    2) Il prezzo da lei pagato corrisponde effettivamente a quello dichiarato nell'atto notarile?
    3) In caso negativo (se, cioè, nell'atto avete dichiarato un prezzo inferiore a quello pagato) ha in sue mani una ricevuta/dichiarazione che dimostri il prezzo effettivamente versato al fallito?
    4) Il prezzo pagato era "di mercato" al momento dell'acquisto o il prezzo era sensibilmente più basso? (in termini di valutazione - non certificazione - potrebbe esserLe d'aiuto una agenzia immobiliare, anzi potrebbe acquisire il parere di più di una)
    5) Lei era a conoscenza dello stato di insolvenza del fallito?

    come vede le variabili sono tante, e di massima un curatore non parte con una revocatoria se ritiene che non ci siano quanto meno tutti questi presupposti!!
    Coraggio!! Nulla è ancora perduto!
    Salve io mi trovo in una situazione critica:

    1) il prezzo effettivamente pagato è quello indicato nell'atto notarile.

    2) il prezzo pagato temo non sia un "giusto prezzo": -10% rispetto alla richiesta originaria del costruttore, -10% rispetto ad identica abitazione accanto, +5% rispetto al "listino medio degli immobili" rilasciato dalla camera di commercio...

    3) io non ero a conoscenza dello stato di insolvenza, personalmente ritengo che al rogito non vi fossero segni di insolvenza (nessun protesto, nessuna movimentazione particolare dei beni aziendali, subappaltatori che lavoravano spediti in cantiere...), ma, lavorando in Istituto di Credito, temo che il curatore possa ipotizzare una mia maggior informazione sullo stato della società rispetto alla massa dei creditori...ribadisco che al rogito la seocietà risultava regolarmente attiva (evidenza tratta da cd. "certificato di vigenza"), senza protesti...che altro può essere segnale di insolvenza???

    E' possibile che uno sconto del 10% concordato con il costruttore significhi non aver pagato il "giusto prezzo"? Ma soprattutto essendo la pubblicazione della camera di commercio del listino dei prezzi degli immobili ricavato proprio tramite media matematica dei corrispettivi pagati nell'anno per la compravendita di immobili (cioè dal "mercato") non è da ritenersi proprio quello il prezzo di "mercato"?
    Come può un curatore provare che ero a conoscenza dello stato di insolvenza?

    Scusate l'enfasi...ma tengo particolarmente al tetto che ho sopra la testa...

  7. #7
    ergo3 è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da jubileo Visualizza Messaggio
    Salve io mi trovo in una situazione critica:

    1) il prezzo effettivamente pagato è quello indicato nell'atto notarile.

    2) il prezzo pagato temo non sia un "giusto prezzo": -10% rispetto alla richiesta originaria del costruttore, -10% rispetto ad identica abitazione accanto, +5% rispetto al "listino medio degli immobili" rilasciato dalla camera di commercio...

    3) io non ero a conoscenza dello stato di insolvenza, personalmente ritengo che al rogito non vi fossero segni di insolvenza (nessun protesto, nessuna movimentazione particolare dei beni aziendali, subappaltatori che lavoravano spediti in cantiere...), ma, lavorando in Istituto di Credito, temo che il curatore possa ipotizzare una mia maggior informazione sullo stato della società rispetto alla massa dei creditori...ribadisco che al rogito la seocietà risultava regolarmente attiva (evidenza tratta da cd. "certificato di vigenza"), senza protesti...che altro può essere segnale di insolvenza???

    E' possibile che uno sconto del 10% concordato con il costruttore significhi non aver pagato il "giusto prezzo"? Ma soprattutto essendo la pubblicazione della camera di commercio del listino dei prezzi degli immobili ricavato proprio tramite media matematica dei corrispettivi pagati nell'anno per la compravendita di immobili (cioè dal "mercato") non è da ritenersi proprio quello il prezzo di "mercato"?
    Come può un curatore provare che ero a conoscenza dello stato di insolvenza?

    Scusate l'enfasi...ma tengo particolarmente al tetto che ho sopra la testa...
    Essendo la fattispecie un atto a titolo oneroso nel quale il costruttore ha assunto un'obbligazione contro un pagamento del corrispettivo, si rientrerebbe nel n. 1 co.1 e co 2 art 67 L.F. Quindi, nel caso di dubbio sul "giusto prezzo" pagato per l'abitazione
    sarebbero comunque esclusi dalla revocatoria gli atti per cui vi sia:
    1. dimostrazione di non conoscenza dello stato d'insolvenza (onere della prova a tuo carico) (il fatto di lavorare in banca non credo sia da solo determinante)
    2. il valore dell'immobile deve superare di oltre un quarto quanto pagato (più del 25%)
    3. meno di un anno dall'atto
    4. meno di sei mesi senza però limite di un quarto (però stavolta il curatore ha onere prova della conoscenza dello s.i.)

    Ti consiglio comunque di sentire un avvocato o commercialista che possa esaminare con più attenzione il delicato caso.
    Ultima modifica di ergo3; 11-02-10 alle 11:57 AM
    "...sentite ragazzi.. la legge è legge e per quanto possa sembrare strano va rispettata!!"...(Bud Spencer in "Lo chiamavano Trinità")

  8. #8
    jubileo è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da ergo3 Visualizza Messaggio
    Essendo la fattispecie un atto a titolo oneroso nel quale il costruttore ha assunto un'obbligazione contro un pagamento del corrispettivo, si rientrerebbe nel n. 1 co.1 e co 2 art 67 L.F. Quindi, nel caso di dubbio sul "giusto prezzo" pagato per l'abitazione
    sarebbero comunque esclusi dalla revocatoria gli atti per cui vi sia:
    1. dimostrazione di non conoscenza dello stato d'insolvenza (onere della prova a tuo carico) (il fatto di lavorare in banca non credo sia da solo determinante)
    2. il valore dell'immobile deve superare di oltre un quarto quanto pagato (più del 25%)
    3. meno di un anno dall'atto
    4. meno di sei mesi senza però limite di un quarto (però stavolta il curatore ha onere prova della conoscenza dello s.i.)

    Ti consiglio comunque di sentire un avvocato o commercialista che possa esaminare con più attenzione il delicato caso.
    intanto grazie mille per l'intervento...effettivamente credo che non ci sia "sproporzione di 1/4"...pertanto l'onere della prova ricadrebbe sull'eventuale curatore: credo sia impossibile per lui dimostrare che ero a conoscenza di uno stato di insolvenza (e d'altronde secondo me non era assolutamente insolvente alla data del rogito)...
    in ogni caso mi muoverò per un parere di legale specializzato...

  9. #9
    f.p
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    Citazione Originariamente Scritto da jubileo Visualizza Messaggio
    credo sia impossibile per lui dimostrare che ero a conoscenza di uno stato di insolvenza (e d'altronde secondo me non era assolutamente insolvente alla data del rogito)...
    Ciao
    in caso di esperimento di una revocatoria il curatore dovrà valutare se la "controparte" abbia avuto conoscenza dello stato di insolvenza del debitore che è poi fallito: in quest'ottica è evidente che la tua personale competenza ha rilevanza! addirittura non solo e direttamente la tua, ma anche quella di soggetti comunque intervenuti nella formazione del negozio che si intende revocare).
    Normalmente sono considerati elementi rilevanti - al fine di provare la conoscenza della decozione dell'impresa - la pubblicazione di protesti o l'esistenza di procedure esecutive mobiliari e immobiliari in danno del fallito (il curatore, cioè, non deve provare che tu sapevi dei protesti e delle procedure esecutive; la sola esistenza di questi elementi fa ritenere raggiunta la prova!!).
    Per quello che hai riportato nel tuo post, comunque, non vi è particolare sproporzione nel pagamento del prezzo;
    Infine, la revocatoria ha un preciso limite temporale: come giustamente rilevava "Ergo" l'atto dovrebbe ricadere nel c.d. periodo sospetto (ovvero 6 mesi dalla data di fallimento o di altra procedura concorsuale concessa al debitore)!
    "Alcune persone sognano cose importanti, altre stanno sveglie e le fanno".

  10. #10
    enzinux è offline Junior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da f.p Visualizza Messaggio
    Ciao
    in caso di esperimento di una revocatoria il curatore dovrà valutare se la "controparte" abbia avuto conoscenza dello stato di insolvenza del debitore che è poi fallito:
    Ciao. Il mio caso è un pò diverso. Forse fallirà la mia piccola coop che aveva ricevuto un prestito di 50.000 dovendolo restituire con un piano di rientro di rate da 1100 euro al mese. Non è riuscita a pagare dieci rate su dodici il primo anno, ma ha poi effettuato un pagamento di 10.000 euro con bonfico per rimettersi in pari il 14 luglio dell'anno scorso.
    Essendo un pagamento fatto con un mezzo adeguato (bonifico) di un credito
    che comunque era già maturato (ma pagato in un'unica soluzione anziché nelle rate inizialmente previste), dal quale sono gia passati 9 mesi, sussiste
    la possibilità di revocatoria ?
    Quali sono i tempi che possono intercorrere tra eventuali azioni da parte di creditori non soddisfatti e una dichiarazione di fallimento ?

    Grazie !

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