Buongiorno a tutti

Volevo chiedervi un parare su questo scenario:

Una p.iva (che si occupa di compravendita immobiliare)
acquisisce un immobile commerciale Laboratorio C3 da un fallimento tramite un'asta
In fase di acquisto questa p.iva paga il 22% di IVA in quanto bene strumentale nei cespiti del fallimento ed acquistato da "azienda".

Una volta comprato l'immobile la p.iva lo trasforma da C3 (laboratorio) in A3 Abitazione

Bene; ora questa p.iva vende l'immobile a ad un privato che compra come prima casa:

Mi chiedo se questa pratica è corretta o se ne esistono altre.

La p.iva in sede di rogito chiede di applicare l'iva alla vendita (4%)

L'acquirente paga il 4% e 200+200+200 di spese di registro, ipotecaria e catastale

La p.iva chiede allo stato il rimborso della differenza sull'iva versata al 22% rispetto al 4% ricevuto dall'acuirente


Ve lo chiedo perchè un commercialista mi aveva indicato di applicare l'iva 22% sulla vendita al privato ( ma non mi pare abbia senso)
da quello che ho letto un privato nell'acquisto da un azienda o è esente iva o 4% o 10%

Grazie mille a chi vorrà rispondere