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Discussione: Plusvalenza da cessione di immobile strumentale completamente ammortizzato

  1. #1
    GDLAN è offline Member
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    Predefinito Plusvalenza da cessione di immobile strumentale completamente ammortizzato

    Vi sono delle buone probabilità che si possa arrivare a vendere un'immobile strumentale della societa' (SAS) . Il bene è quasi completamente ammortizzato, spiccioli rimasti. Pertanto si parla di quasi completa PLUSVALENZA.

    Con il decreto legge 185/08 si parla di rivalutazione dei beni strumentali pagando un'imposta sostitutiva del 10% (ora forse con un emendamento si arriverà al 5%). Ebbene in questo modo non si creerebbe plusvalenza cedendo l'immobile allo stesso prezzo della rivalutazione fatta con la perizia giurata.

    Ma nel caso che invece non si opti per la rivalutazione (perche' il compratore non potrebbe avere la disponibilità dell'immobile se non dopo il 1.1.2012 e non subito.......cosi' prevede la rivalutazione......) allora ovviamente si creerebbe una Plusvalenza enorme creando pertanto un'Utile gigantesco per i Soci della Società di persone .

    Non solo ma io direi , e qui chiedo il Vostro conforto, la vendita o meglio la PLusvalenza rileverebbe totalmente anche ai fini IRAP ????

    IO credo proprio di si , Voi cosa nè dite?

    Potete vedere una strategia piu' conveniente (naturalmente nell'ottica di pagare meno imposte), per raggiungere l'obbiettivo della cessione di un'immobile Strumentale.

    Infatti : cosi' in soldoni:

    SAS : Utile 2009 circa 50.000 ,00 Euro(Supponiamo): Vendita Immobile nel 2009 per esempio a € 800.000,00 (PLUSVALENZA TOTALE) .

    Reddito della Società SAS quindi 850.000,00 Euro. IRAP da versare : circa 30.000,00 €uro
    I soci verseranno globalmente (ognuno per la sua parte di partecipazione) un totale di circa €uro 300.000,00

    E' veramente disastroso in questo modo vendere l'Immobile.

    Non intravedete altra soluzione che non sia quella della Rivalutazione????(Con la rivalutazione al 5% e la perizia giurata a 800.000,00 Euro comporterebbe un'imposta di €uro 40.000,00 (se l'imposta sostitutiva fosse del 5% e non del 10% ...altrimenti €uro 80.000,00), ma pero' dovremmo aspettare il 2012 per fare l'atto e dil compratore puo' non essere molto d'accordo nell'attendere cosi' tanto.)

    Grazie.


    Roberto A. Lucca .

  2. #2
    L'avatar di danilo sciuto
    danilo sciuto è offline Administrator
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    Non vorrei darti una ulteriore notizia negativa, ma se non ricordo male la rilvalutazione non è possibile per gli immobili....... Però ti invito a verificarlo.

    PS: Mettere dentro una società dei beni immobili è sempre un'arma a doppio taglio: vero è che si ammortizza il costo di acquistyo, ma è altrettanto vero che, al momento della vendita, si hanno problemi di plusvalenza mineluttabili come appunto tu stai adesso constatando.

    ciao

  3. #3
    GDLAN è offline Member
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    Per quanto riguarda la rivalutazione dell'immobile , su questo non ci piove, si puo' fare , il problema è appunto il fatto che la vendita vera e propria non si puo' fare se non dopo 3 anni fiscali percio' dopo il 1.1.2012.

    Stavo pensando ad un'estromissione , ma qui è possibile solo nel caso di imprenditore individuale.

    E con la scissione parziale proporzionale (o non proporzionale) creando una società beneficiaria del solo immobile che poi lo gestirà ???

    Il problema è sempre lo stesso come giustamente dicevi tu. Si " gode prima" ....immobile strumentale ... e " si tribola" ...alla fine.....

    Si vorrebbe "la botte piena e la serva ubriaca", ma cio' evidentemente non è possibile.

    Resta da vedere di trovare il migliore dei mali a questo punto.

    Roby

    Roby

  4. #4
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    Essendo strumentale è rivalutabile. Confermo. Per la scissione vi è il problema della norma antielusiva. Occorrerebbero piu' informazioni per eventuali suggerimenti.

  5. #5
    GDLAN è offline Member
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    Ok praticamente nascerebbe una nuova Società (Immobiliare srl ) che avrebbe solo il compito e lo scopo Sociale di gestire l'Immobile.

    C'è sempre e comunque all'orizzionte il Comitato Consultivo per l'Applicazione delle norme Antielusive che ovviamente vigila sul vero motivo della Scissione.

    L'Immobile, credo, dovrebbe entrare a far parte della Società scissa (beneficiaria) con le cifre presenti nei registri per non creare nè Plusvalenze nè Minusvalenze , incorrendo così quasi certamente in un dictat dell' Agenzia, ed allora a quel punto se la vendita poi in un secondo momento fosse il vero motivo della Scissione Parziale non vedrei come ciò puo' giustificarsi correttamente di fronte all'Agenzia delle Entrate.

    Non so ho dei grossi dubbi. Questa operazione la vedrei bene solo se poi la società Nuova (immobiliare) venuta fuori dalla scissione , gestisse veramente l'Immobile Affittandolo per esempio alla Vecchia società che possiede come nell'Immobiliare li stessi soci. Solo in questo caso , credo, L'agenzia non vedrebbe nessun secondo fine .... elusivo.... per evitare pagamenti molto onerosi.... proprio perchè i soci delle due società sono gli stessi l'Immobile viene effettivamente gestito per darlo in Affitto e le due società vivono ancora e cvanno avanti. Il lavoro calato durante questi ultimi anni giustificherebbe appunto la separazione tra l'attivita' commerciale vera e propria (Vecchia Società ...SOCIETA' SCISSA...) e la gestione dell'Immobile (SOCIETA' BENEFICIARIA).


    Cosa nè pensate . Grazie Roby.

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