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Risultati da 1 a 10 di 11

Discussione: Risoluzione 394e - comodato e locazione

  1. #1
    panceras è offline Junior Member
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    Angry Risoluzione 394e - comodato e locazione

    Qualcuno di voi ha letto la risoluzione dell'ADE n. 394/E del 22/04/08 ?:

    http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/...bre%202008.pdf

    con la quale ha chiarito che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito derivante dalla proprietà di un immobile, sia ai fini IRPEF sia ai fini ICI, è il soggetto comodante e non chi ha ricevuto l'immobile come comodatario.

    Secondo l’Amministrazione finanziaria, che ha risposto ad un'istanza di interpello proposta da un contribuente che ha concesso un appartamento in comodato d'uso alla moglie, la quale poi lo ha dato in locazione, il reddito effettivo del fabbricato (ridotto forfetariamente del 15%, se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%), deve essere imputato al proprietario dell'immobile.

    Fino a quella data tutti gli esperti concordavano che il reddito era imputato al comodatario e non al comodante ........ e ora (per colpa di un interpello) mi ritrovo con 3 -4 casi in cui non so come comportarmi.
    I vari esperti (Sole 24ore - Italia Oggi ecc.) sono latitanti e nessuno parla di di questa risoluzione
    Ciao e buon lavoro

  2. #2
    Deliese è offline Senior Member
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    Anche la Risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008 è sulla stessa falsariga. Anche io ho un caso del genere e devo decidere che pesci prendere.
    " Immagini il silenzio se tutti dicessero solo quello che sanno? " Karel Capek

  3. #3
    pettirosso è offline Senior Member
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    comunque ricordiamo che le risoluzioni non vincolano nel il contribuente ne il giudice e non costituiscono fonti di diritto

  4. #4
    L'avatar di danilo sciuto
    danilo sciuto è offline Administrator
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    Citazione Originariamente Scritto da panceras Visualizza Messaggio
    Qualcuno di voi ha letto la risoluzione dell'ADE n. 394/E del 22/04/08 ?:

    Fino a quella data tutti gli esperti concordavano che il reddito era imputato al comodatario e non al comodante ........ e ora (per colpa di un interpello) mi ritrovo con 3 -4 casi in cui non so come comportarmi.
    I vari esperti (Sole 24ore - Italia Oggi ecc.) sono latitanti e nessuno parla di di questa risoluzione
    Ciao e buon lavoro
    Il reddito deve essere dichiarato da chi, nel contratto di locazione, risulta concedere in affitto. Non conta nè chi sia il proprietario dell'immobile, nè chi sia il comodatario.

    ciao

  5. #5
    panceras è offline Junior Member
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    Cerca di farlo capire all'ADE, vista la risoluzione...... comunque anche se "le risoluzioni non vincolano nel il contribuente ne il giudice e non costituiscono fonti di diritto" devi sempre mettere in piedi un ricorso in caso di accertamento....

  6. #6
    LucZan è offline Senior Member
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    Sull'argomento posto alcune riflessioni in quanto personalmente utilizzo già il contratto di comodato immobiliare.

    Comodato- modalità di godimento del bene.
    A meno che non sia limitato convenzionalmente dalla parti, tale potere comprende qualsiasi attività connessa al godimento della cosa stessa. Il comodatario può, ad esempio, edificare, esercitare il diritto di voto, appropriarsi dei frutti naturali o civili, ecc.
    Il Comodatario ha quindi la facoltà, sempre se espressamente prevista e concessa dal comodante, di trasferire a terzi il diritto di godimento (che può derivare da contratti di locazione, sublocazione, comodato o analoghi) sul bene oggetto del comodato.
    A livello di codice civile, il carattere personale del comodato non contrasta la possibilità di instaurare una situazione di godimento a favore di un soggetto diverso (tanto a titolo di subcomodato, quanto a titolo di locazione) (derogabilità prevista all'art, 1804, II co. cod. civ.).

    Fiscalmente:
    Non si giustificano le argomentazioni della risoluzione in quanto a parità di tipologia di contratto (locazione / comodato), contratti che cioè non trasferiscono diritti reali, ma solo diritti personali di obbligazione (es. deposito, locazione, comodato) già è previsto nello stesso Tuir che la titolarità dell'intero reddito non sia di pertinenza esclusiva del proprietario o del titolare del diritto reale, ma sia da suddividere pro quota per la parte di propria competenza fra i soggetti titolari di diritti reali e diritti di godimento sul bene: una parte come reddito fondiario (con proprie regole di quantificazione) ed una parte come reddito diverso.

    Il reddito derivante dalla sublocazione di beni immobili è previsto già espressamente nei redditi diversi (lett. h, art. 67 Tuir): infatti il sublocatore deve dichiarare il reddito pari alla differenza fra quanto percepito dalla sublocazione e quanto pagato per la locazione -> ed il proprietario non deve dichiarare il reddito da sublocazione !

    Anche il comodatario locatore è tenuto altresì a dichiarare autonomamente il reddito ricavato dal fatto di permettere a terzi il godimento del bene ricevuto in comodato, in quanto questo è previsto espressamente nella categoria residuale dei redditi diversi alla lettera l), art. 67 Tuir, in quanto reddito scaturente dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o appunto precisamente , come nel caso di locazione, di permettere a terzi il godimento del bene immobile.



    Ciò non contrasta con l'art. 26 in nessun modo, in quanto il proprietario o titolare di diritto reale deve sempre dichiarare il reddito fondiario, pari almeno alla rendita catastale aumentata del 5% (sia nel caso di comodato sia nel caso che il reddito di locazione ridotto del 15% sia inferiore alla rendita catastale aumentata del 5%), mentre per la parte di reddito scaturente dalla sublocazione o locazione del comodatario quest'ultimo, appunto, non sarà mai titolare di un reddito fondiario (proprio perchè non titolare di alcun diritto reale !) ma proprio un reddito di natura residuale "diverso", espressamente previsto all'art. 67 del Tuir.

    Aderendo alla risoluzione avremo una doppia imposizione dello stesso reddito sia in capo al titolare di diritto reale che in capo al titolare di diritto di godimento del bene, in quanto con questa interpretazione:
    - il titolare del diritto reale è tenuto a dichiarare anche il reddito del sublocatore (la locazione infatti come il comodato è un contratto ad effetti obbligatori e non reali);
    - il sublocatore è tenuto, espressamente ed indipendentemente da quello che fa il titolare del diritto reale, a dichiarare ex art. 67 lett. h) TUIR il reddito da sublocazione;
    - il comodatario sarebbe pure tenuto autonomamente a dichiarare il reddito da sublocazione in base al reddito ricavato (frutto civile) dall'assunzione di un obbligo di permettere il godimento del bene scaturente dal contratto di locazione (ex. art. 67, lett. l, TUIR).

    Tutto questo è palesemente in violazione del principio della capacità contributiva e dell'autonomia dell'obbligazione tributaria.
    A mio avviso addirittura l'interpello non era neppure da porre: il quadro normativo è molto chiaro.

    Infine l'unica strada possibile che l'Ufficio ha per contestare fiscalmente il contratto di comodato è ravvisare nello stesso un'elusione fiscale, provata mediante idonea motivazione (es. canoni incassati sul conto corrente del proprietario invece che del comodatario e non più girati a quest'ultimo, ecc.) al fine di dimostrare l'interposizione fittizia di persona e la natura simulata del contratto di comodato: entrando cioè nel merito del singolo caso concreto.

    Attendo pareri.
    Ultima modifica di LucZan; 12-11-08 alle 08:31 PM

  7. #7
    kennedy08 è offline Senior Member
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    Citazione Originariamente Scritto da LucZan Visualizza Messaggio
    Sull'argomento posto alcune riflessioni in quanto personalmente utilizzo già il contratto di comodato immobiliare.

    Comodato- modalità di godimento del bene.
    A meno che non sia limitato convenzionalmente dalla parti, tale potere comprende qualsiasi attività connessa al godimento della cosa stessa. Il comodatario può, ad esempio, edificare, esercitare il diritto di voto, appropriarsi dei frutti naturali o civili, ecc.
    Il Comodatario ha quindi la facoltà, sempre se espressamente prevista e concessa dal comodante, di trasferire a terzi il diritto di godimento (che può derivare da contratti di locazione, sublocazione, comodato o analoghi) sul bene oggetto del comodato.
    A livello di codice civile, il carattere personale del comodato non contrasta la possibilità di instaurare una situazione di godimento a favore di un soggetto diverso (tanto a titolo di subcomodato, quanto a titolo di locazione) (derogabilità prevista all'art, 1804, II co. cod. civ.).

    Fiscalmente:
    Non si giustificano le argomentazioni della risoluzione in quanto a parità di tipologia di contratto (locazione / comodato), contratti che cioè non trasferiscono diritti reali, ma solo diritti personali di obbligazione (es. deposito, locazione, comodato) già è previsto nello stesso Tuir che la titolarità dell'intero reddito non sia di pertinenza esclusiva del proprietario o del titolare del diritto reale, ma sia da suddividere pro quota per la parte di propria competenza fra i soggetti titolari di diritti reali e diritti di godimento sul bene: una parte come reddito fondiario (con proprie regole di quantificazione) ed una parte come reddito diverso.

    Il reddito derivante dalla sublocazione di beni immobili è previsto già espressamente nei redditi diversi (lett. h, art. 67 Tuir): infatti il sublocatore deve dichiarare il reddito pari alla differenza fra quanto percepito dalla sublocazione e quanto pagato per la locazione -> ed il proprietario non deve dichiarare il reddito da sublocazione !

    Anche il comodatario locatore è tenuto altresì a dichiarare autonomamente il reddito ricavato dal fatto di permettere a terzi il godimento del bene ricevuto in comodato, in quanto questo è previsto espressamente nella categoria residuale dei redditi diversi alla lettera l), art. 67 Tuir, in quanto reddito scaturente dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o appunto precisamente , come nel caso di locazione, di permettere a terzi il godimento del bene immobile.



    Ciò non contrasta con l'art. 26 in nessun modo, in quanto il proprietario o titolare di diritto reale deve sempre dichiarare il reddito fondiario, pari almeno alla rendita catastale aumentata del 5% (sia nel caso di comodato sia nel caso che il reddito di locazione ridotto del 15% sia inferiore alla rendita catastale aumentata del 5%), mentre per la parte di reddito scaturente dalla sublocazione o locazione del comodatario quest'ultimo, appunto, non sarà mai titolare di un reddito fondiario (proprio perchè non titolare di alcun diritto reale !) ma proprio un reddito di natura residuale "diverso", espressamente previsto all'art. 67 del Tuir.

    Aderendo alla risoluzione avremo una doppia imposizione dello stesso reddito sia in capo al titolare di diritto reale che in capo al titolare di diritto di godimento del bene, in quanto con questa interpretazione:
    - il titolare del diritto reale è tenuto a dichiarare anche il reddito del sublocatore (la locazione infatti come il comodato è un contratto ad effetti obbligatori e non reali);
    - il sublocatore è tenuto, espressamente ed indipendentemente da quello che fa il titolare del diritto reale, a dichiarare ex art. 67 lett. h) TUIR il reddito da sublocazione;
    - il comodatario sarebbe pure tenuto autonomamente a dichiarare il reddito da sublocazione in base al reddito ricavato (frutto civile) dall'assunzione di un obbligo di permettere il godimento del bene scaturente dal contratto di locazione (ex. art. 67, lett. l, TUIR).

    Tutto questo è palesemente in violazione del principio della capacità contributiva e dell'autonomia dell'obbligazione tributaria.
    A mio avviso addirittura l'interpello non era neppure da porre: il quadro normativo è molto chiaro.

    Infine l'unica strada possibile che l'Ufficio ha per contestare fiscalmente il contratto di comodato è ravvisare nello stesso un'elusione fiscale, provata mediante idonea motivazione (es. canoni incassati sul conto corrente del proprietario invece che del comodatario e non più girati a quest'ultimo, ecc.) al fine di dimostrare l'interposizione fittizia di persona e la natura simulata del contratto di comodato: entrando cioè nel merito del singolo caso concreto.

    Attendo pareri.
    Provo a riaprire questo discussione perche' di casi reali secondo me ce ne sono tanti.
    Forse il problema e' nella definizione di reddito fondiario. Per l'Agenzia e'"....Sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato " (articolo 25) poi all'art. 26 si individua chi deve dichiarare i redditi fondiari e ritroviamo solo i titolari di diritti reali.
    Il comodotario e' titolare di un diritto reale? no.
    Sbaglio?
    Le streghe hanno smesso di esistere quando noi abbiamo smesso di bruciarle.
    Voltaire

  8. #8
    massymessina è offline Member
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    Scusa Kennedy 08, in base al tuo ragionamento, allora, anche qualora il proprietario concedesse il bene in locazione e questo fosse sublocato dal conduttore ad un terzo, il reddito percepito dallo stesso conduttore dovrebbe essere dichiarato dal proprietario in quanto titolare del diritto reale?
    Se al posto di un comodato ci fosse una prima locazione e poi una sublocazione cosa cambierebbe? Nulla, atteso che nemmeno la locazione trasferisce diritti reali...
    Mi sembra assurdo il fatto che il proprietario possa dichiarare redditi del suo conduttore...
    La risoluzione dal mio punto di vista non ha senso...

  9. #9
    massymessina è offline Member
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    E se si procedesse a concedere un usufrutto a termine, costituendo in tal modo un diritto reale? Cosa si inventerebbe in tal caso l'AdE?

  10. #10
    berti è offline Junior Member
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    Predefinito giurisprudenza

    Citazione Originariamente Scritto da massymessina Visualizza Messaggio
    E se si procedesse a concedere un usufrutto a termine, costituendo in tal modo un diritto reale? Cosa si inventerebbe in tal caso l'AdE?
    Riprendo la discussione sul trattamento dei redditi da locazione percepiti dal comodatario.. Non riesco a trovare giurisprudenza o autorevole dottrina sul punto.
    A voi risulta qualcosa?
    nel frattempo mi sono visto tutte le istruzioni relative ai modelli unico p.f. per gli anni di imposta dal 2008 in poi e non vi è alcuna istruzione al riguardo ad eccezione della seguente generica nota: "Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario ( es. un familiare che utilizza gratuitamente l'immobile) ma dal proprietario" . Detta nota, inserita nelle istruzioni per il quadro RB, mi pare finalizzata ad evitare che il comodatario dichiari il reddito fondiario ma non esclude esplicitamente che il comodatario debba dichiarare quale reddito diverso i proventi della locazione a terzi dell'immobile condotto in comodato e tanto meno vi è un cenno a quanto affermato nella risoluzione in commento. In aggiunta a ciò faccio notare che le istruzioni di tutti gli anni sopra citati indicano il comodatario ( al pari del locatario) come beneficiario della detrazione per spese di ristrutturazione in quanto dallo stesso sostenute. Immaginiamo un comodatario che ha qule unico reddito quello da locazione a terzi dell'immobile condotto in comodato: quando mai potrà beneficiare della suddetta detrazione?.
    Ultima modifica di berti; 29-01-14 alle 04:35 PM

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