cedolare secca come e quando fare l'opzione

[selfcane]

Mi domando quando devo fare l'opzione per la cedolare secca. Specifico che presento il 730 nel 2012.
Nel 2011 non ho optato per la cedolare secca pagando l'acconto I e II sul reddito complessivo in base allo scaglione di riferimento. Quest'anno vista la prospettata modifica di calcolare l'imposta sul 95% del canone annuo in luogo del 85%, mi domando come e quando fare l'opzione.....se effettuo l'opzione non devo pagare la cedolare per l'anno 2011 ma solo l'acconto per il 2012?
A questo si aggiunge che a marzo 2012 scadeva un fitto ed io in tale dato ho provveduto a pagare l'imposta di registro per la proroga per 4 anni,Facendo l'opzione sul software di taxionline mi calcola anche il saldo cedolare secca per il 2011 in luogo dell'iperf è corretto?

Per quanto riguarda l'altro fitto i primi 4 anni scadono il 2013 (ho pagato l'imposta per i 4 anni in unica soluzione) e non vorrei fare lo stesso errore. Se opto per la cedolare secca in sede di dichiarazione 730/2012 devo solo comunicare la scelta all'inquilino e non anche all'agenzia con il modello siria? L'anno prossimo a marzo/2013 quando scadono i 4 anni di locazione avedno optato per la cedolare quest'anno 2012 non pagherò l'imposta di registro per proroga ma aspetto la dichiarazione 2013 per pagare la cedolare?
spero che qualcuno mi aiuti.
grazie

[vincenzo.mina]

dovrai procedere nel modo seguente:
se l'inquilino è lo stesso del periodo antecedente alla scelta dell' opzione cedolare secca, allora invio raccomandata all'inquilino dichiarando il passaggio a nuovo regime e non aumenti istat...( trovi lettere ottime su internet) e poi compilare mod 69 , indicando la scelta al nuovo regime.
se l'inquilino è diverso, fare risoluzione contratto ( pagame. 67 euro con F23 e modello comunic. dati catastali da presentare ad agenzia entrata) e registrare nuovo contratto con Siria ( telematicamente ) e sottoscrivendo contratto privato , oppure portando contratto e mod. 69 allagenzia entrate , in entrambi casi non versi imposta registro e null altro.
Essendo riferito il tutto all'anno in corso, non dovrai indicare nulla nella dichiarazione 2012, ma versare gli acconti della cedolare secca: entro 16 giugno ( 16 luglio piccolissima maggiorazione) primo acconto, entro novembre secondo acconto.
Primo acconto sarà = al 40% del 95 % della cedolare totale ( calcolata dunque su entrambi gli aaffitti e sul numero dei mesi effettivi).
Solo prossimo anno dovrai indicare in dichiarazione che si è scelta cedolare secca, barrando riquadro corrispondente , e pagherai prossimo anno saldo 2012 e acconti per il 2013.
Chiaramente se nel 2011 vi era tassazione ordinaria, vorrà dire che quest anno starai pagando acconti irpef, che in realtà il prossimo anno ti troverai a credito irpef.
Spero essere stato esaustivo.
se hai perplessita ulteriori... proverò a chiarirtele

[RENA84]

Si può fare mandando ora la raccomandata all'inquilino decorrenza primo gennaio 2012 ?

[selfcane]

dovrai procedere nel modo seguente:
se l'inquilino è lo stesso del periodo antecedente alla scelta dell' opzione cedolare secca, allora invio raccomandata all'inquilino dichiarando il passaggio a nuovo regime e non aumenti istat...( trovi lettere ottime su internet) e poi compilare mod 69 , indicando la scelta al nuovo regime.
se l'inquilino è diverso, fare risoluzione contratto ( pagame. 67 euro con F23 e modello comunic. dati catastali da presentare ad agenzia entrata) e registrare nuovo contratto con Siria ( telematicamente ) e sottoscrivendo contratto privato , oppure portando contratto e mod. 69 allagenzia entrate , in entrambi casi non versi imposta registro e null altro.
Essendo riferito il tutto all'anno in corso, non dovrai indicare nulla nella dichiarazione 2012, ma versare gli acconti della cedolare secca: entro 16 giugno ( 16 luglio piccolissima maggiorazione) primo acconto, entro novembre secondo acconto.
Primo acconto sarà = al 40% del 95 % della cedolare totale ( calcolata dunque su entrambi gli aaffitti e sul numero dei mesi effettivi).
Solo prossimo anno dovrai indicare in dichiarazione che si è scelta cedolare secca, barrando riquadro corrispondente , e pagherai prossimo anno saldo 2012 e acconti per il 2013.
Chiaramente se nel 2011 vi era tassazione ordinaria, vorrà dire che quest anno starai pagando acconti irpef, che in realtà il prossimo anno ti troverai a credito irpef.
Spero essere stato esaustivo.
se hai perplessita ulteriori... proverò a chiarirtele

Molto esaustivo, dunque per l'anno 2011 nulla devo fare perchè appunto non è stato comunicato nulla all'inquilino.
Farò la raccomandata il mese prossimo (maggio 2012) anche all'agenzia? non posso comunicarlo l'anno prossimo in sede di dichiarazione?, Posso pagare l'acconto ai fini iperf e poi l'anno prossimo compersarlo con la cedolare secca?
L'anno prossimo per i primi 4 mesi pagherò a tassazione ordinaria e poi per il restante con cedolare secca? giusto?
entrambi i fitti nel mese di marzo 2012 decorsi un pò di anni (4 per il primo e 3 per il secondo) sono stati aumentati, tali aumenti non posso più averli aderendo alla cedolare secca? devo applicare il canone del contratto registrato 4 e 3 anni fa?
Scusa le domande, mho molta confusione e tu sei molto preparato...
Grazie

[vincenzo.mina]

- la raccomandata andrà fatta esclusivamente all'inquilino,
- all' agenzia entrata dovrai portare mod. 69 ( in cui si indicano dati catastali immobile, la scelta della nuova opzione cedolare secca, e in riquadro C il canone di locazione , che dovrà essere uguale a quello precedentemente applicato se l'inquilino è sempre lo stesso )
- se il tutto viene fatto prima della scadenza dell' annualità, quindi prima del versamento dell'imposta registro relativa al 2012, allora la cedolare secca coprirà tutto l'anno.
- se vorrai aumentare il canone, dovrai per forza fare risoluzione ( 67 euro con F23) e poi nuovo contratto con cedolare secca ( usando siria o andando in agenzia entrate ) e con nuovo canone , ( in questo caso avrai per i mesi antecedenti tassazione irpef, poi tassazione cedoalre secca)
- almeno cosi credo..., spesso la stessa Agenzia Entrate, rilascia informazioni diverse e contrastanti, ma cosi dovrebbe essere...

[RENA84]

Ma ha pagato l'imposta di registro per 4 anni, forse il mod.69 non serve.

[selfcane]

Ma ha pagato l'imposta di registro per 4 anni, forse il mod.69 non serve.

per entrambi i fitti pago sempre per 4 anni. per il primo fitto i quattro anni sono scaduti a marzo 2012 ed ho pagato la proproga per 4 anni (scadenza 2016), invece per il secondo le 4 annualità scadono a marzo 2013.
Mi sembra assurdo che per lo stesso inquilino devo rifare il contratto perchè avendolo adeguato all'istat non mi permette di aderire alla cedolare secca....l'adeguamento riguardano gli anni passati, la cedolare è per il futuro. Non sarebbe più semplice comunicare che dopo 4 anni il canone (giustamente) è aumentato fornedo anche la base di calcolo, e che aderendo alla cedolare secca dal 2012 in poi quel fitto così determinato non lo aumenterò più?
Un'altra cosa il 730/2012 dice che si può aderire alla cedolare secca anche in sede di dichiarazione, dunque il modello 69 non serve...o no?
grazie