Buongiorno a tutti.
Ho un dubbio a proposito delle agevolazioni fiscali (dichiarazione Unico e cedolare secca) in caso di contratto di affitto a canone concordato transitorio

UNICO 2012
Ai fini del calcolo del reddito 2011 un immobile è stato locato da gennaio a settembre 2011 a canone concordato 3+2 (e quindi senz'altro gode delle agevolazioni fiscali) e da novembre 2011 a canone (concordato) transitorio (NO agevolazioni).
Per il primo periodo ho considerato: affitto x 85% - ulteriore 30%
Per il secondo periodo ho considerato: affitto x 85% (senza agevolazione, poiché contratto di affitto di durata annuale/transitorio da novembre 2011 a novembre 2012).
Nel mio ragionamento avrei fatto riferimento a quanto indicato nel comma 3 dell'art. 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

CEDOLARE SECCA 2012
Il mio cliente ha un altro immobile locato a canone (concordato) transitorio da gennaio 2012 con opzione cedolare secca.
L'immobile non interessa la dichiarazione dei redditi 2011, ma devo predisporre F24 e ho dubbi anche qui sul calcolo della cedolare secca:
- 1° acconto (scadenza 18 giugno)
- 2° acconto (scadenza 30 novembre)
- Saldo (scadenza 16 giugno 2013)
Se il contratto non gode delle agevolazioni l'aliquota è al 21% (€ 18.000 x 21% = € 3.780 suddivise in 3 rate), se invece il contratto a canone (concordato) transitorio rientra tra quelli che possono godere dell'aliquota di favore, devo considerare il 19% (€ 18.000 x 19% = € 3.420 suddivise in 3 rate).
Facendo riferimento al comma 3 dell'art. 8 della legge ed alla Circolare n. 26/E del 1/06/2011 dell'AdE io applicherei il 21%.

Chi mi può chiarire questo dubbio?

Grazie in anticipo.

Ciao ciao