Buona sera a tutti,

vorrei chiedere un gentile consiglio su come intendere l'effettivo passaggio dal regime Irpef di un contratto di locazione, al regime di cedolare secca a seguito di opzione.

Nello specifico:
- decorrenza contratto 19/11/2011 sino 18/11/2015 (iniziato con regime Irpef);
- pagamento imposta registro per rinnovo I^ annualità: 30/11/2012;
- opzione per cedolare secca (mod 69) presentata il 18/12/2012 (entro i 30 gg dalla scadenza della I^ annualità).

Come noterete, l'anomalia riscontrabile nei dati sopra esposti riguarda il pagamento dell'imposta di registro per il rinnovo dell'annualità, e la quasi contestuale opzione per la cedolare secca.
Sicuramente l'imposta di registro non è recuperabile.

In questa situazione, ai fini della corretta gestione del mod. Unico 2013, il regime della ced. secca da quando sarà applicabile?
1. Per l'intero anno 2012?
2. Dal giorno di presentazione dell'opzione?
3. Dal giorno 19/11/2012 (annualità successiva alla prima con Irpef)?
4. Avendo pagato erroneamente l'imposta di registro per il rinnovo dell'annualità, è stato perso il diritto all'opzione con ced. secca anche per l'annualità successiva alla prima, e quindi sino al 18/11/2013 si dovrà applicare il regime Irpef?

Scusate la lungaggine ma non ho trovato una risposta rassicurante in merito nelle varie circolari.

Grazie e buona serata